À propos
Refinancement d'un retail park de 13 bâtiments d'activités (17 cellules, 5739m²) à Saint-Cyr-l'École (78), acquis en avril 2023 par le groupe BBFD Investment. 14 cellules louées, 3 vacantes en cours de négociation. Stratégie de sortie: refinancement long terme ou cession de l'ensemble.
Plateforme · 17.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en vigueur
- Statut CIF et COA registre ORIAS 16003112
- Membre France FinTech et CNCEF
A2 · Track Record
3.0/6
- Score ajusté grâce aux données live: Défaut rate 0.0% → 6/6×0.5=3.0
- Retard rate 33.98% → 0/6×0.3=0.0
- Rendement réel 10.16% conforme fourchette annoncée → 6/6×0.2=1.2
- Weighted: (3.0+0.0+1.2)=4.2, mais pénalité −2 pts pour forte dégradation: 110/112 projets en retard, 80 en procédure collective, TRI chute
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection via comité interne mentionné
- Taux de sélection non publié
- Analyse financière présente dans les dossiers
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Score ajusté grâce aux données live: Filiale Tikehau Capital (50Mds€ AUM), groupe institutionnel solide
- MAIS perte nette SAS Homunity −2.24M€ (2024) vs −12.5K€ (2023), collecte −66.46% (2022-2025)
- Risque PLATEFORME modéré mais pas de détresse imminente
A5 · Protection investisseurs
1.0/3faible
- Délai réflexion 4 jours + PCA Capsens documenté → 1 pt (obligatoire agrément AMF)
- Comptes ségrégués non mentionnés → 0 pt
- Marché secondaire non documenté → 0 pt
Projet · 45.0/75
(48.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
7.0/10
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 11%, droit français
B1.2: 2/3 — SAS Proximite Invest société projet dédiée, structure claire
B1.3: 0/2 — Obligation simple non sécurisée, aucune dette senior documentée mais pas de rang inscrit formellement
B2 · Opérateur & Track record
10.0/15
B2.1: 4/4 — Didier Grespier nommé, fonction dirigeant précisée, identifiable
B2.2: 3/5 — Groupe >100 actifs gérés, foncière depuis 2006, expérience tertiaire/retail confirmée
B2.3: 2/3 — Première opération Homunity documentée, groupe connu sur autres plateformes
B2.4: 1/3 — Score ajusté grâce aux données live: Pappers clean, pas de procédure. MAIS gearing groupe 1.95 (32.8M actif, 11.1M fonds propres) et Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 37.2% tendue. Score réduit à 1/3
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 5/9 — Caution solidaire BBFD Investment (fonds propres consolidés 76M€) + BBFD&CO + nantissement créances compte bancaire dédié
B3.2: 4/4 — BBFD Investment holding fonds propres 76M€, gearing <1.0 estimé sur base consolidée, situation saine
B3.3: 0/2 — Crédit bancaire 7.6M€ identifié mais banque non nommée dans le dossier → 1 pt
B4 · Structure financière
10.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) crowd seul 6.3% (1.05M/16.58M valorisation). Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) global crowd+banque 52% (8.65M/16.58M). Score: 4/5
B4.2: 2/4 — Fonds propres opérateur 1.1M€ soit 8.3% du coût total 13.2M€ → 10-15% engagement → 2/4
B4.3: 2/4 — Pas de stress test présenté mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) global 52% compense structurellement → 2/4
B4.4: 2/2 — TRI brut cible 23.6% net de frais (marge nette/CA TTC) sur sortie refinancement/cession → 2/2
B5 · Pré-commercialisation
7.0/10
- TOF actuel 84% (14/17 cellules louées)
- Loyers annuels 908K€ actés, 3 cellules en négociation avancée (+252K€ potentiel)
- Stratégie sortie: refinancement long terme ou cession à taux cap 7% → valorisation 16.58M€
- Bail long terme signé couvre >80% surface → 7/10
B6 · Permis & Maturité
5.0/5✓ max
- Acquisition réalisée avril 2023, acte signé
- Livraison cellules avril 2026 documentée
- Permis restructuration purgé, actif en exploitation locative
B7 · Marché & Localisation
0.0/3faible
- Score ajusté grâce aux données live: Saint-Cyr-l'École marché établi ouest francilien
- MAIS marché immobilier local en recul documenté: −75.74% transactions sur 2 ans (2024 vs 2022), prix −9% depuis 2023
- Retail parks subissent pression e-commerce
- Prix sortie cible 16.58M€ sur taux cap 7% vs marché résidentiel local 4148€/m² (janvier 2026)
- Marché en recul documenté → 0/3
Points forts
Groupe BBFD Investment établi depuis 2006, patrimoine consolidé 254.7M€, >100 actifs sous gestion
LTV crowd seul 6.3%, LTV global crowd+banque 52% sur valorisation cible 16.58M€ — effet de levier modéré
Caution solidaire BBFD Investment (FP consolidés 76M€) + BBFD&CO + nantissement créances bancaires
TOF actuel 84%, loyers actés 908K€/an, 3 cellules en négociation avancée (+252K€ potentiel)
Acquisition actée avril 2023, livraison avril 2026, actif en exploitation locative — maturité confirmée
Marge nette cible 23.6% sur sortie refinancement/cession à taux cap 7%
Risques identifiés
Plateforme Homunity: 33.98% projets en retard (265M€), 80 projets en procédure collective (12.4% portefeuille), perte nette −2.24M€ (2024), collecte −66.46% (2022-2025), Trustpilot 2.0/5, multiples projets CrowdRevolt listés
Remboursement repose sur refinancement long terme ou cession — risque de marché et de refinancement à 24 mois
3 cellules vacantes (16% surface totale) — relocation nécessaire pour atteindre valorisation cible 16.58M€
Marché local Saint-Cyr-l'École en recul documenté: −75.74% transactions sur 2 ans, prix −9% depuis 2023, retail parks sous pression e-commerce
Taux servi 11%/an sans garantie réelle de 1er rang inscrite (caution solidaire + nantissement créances non notariée) — RF10 déclenché (−3 pts)
Valorisation cible 16.58M€ repose sur taux cap 7% — sensibilité forte aux conditions de marché à 2 ans
Gearing groupe BBFD 1.95 (actif 32.8M€, FP 11.1M€), LTV foncière 37.2% — structure financière tendue
Crédit bancaire 7.6M€ identifié mais banque non nommée dans le dossier — validation externe partielle
Absence de stress test présenté sur scénarios de revenus locatifs dégradés
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.