New Amsterdam — 11%/an · 24 mois

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en cours de validité
Score maximal

A2 · Track Record 3.0/6

Score ajusté grâce aux données live: défaut 0.0% → 6pts×0.5=3.0; retard >90j 33.98% (bracket 30–50%) → 1.5pts×0.3=0.45; rendement réel vs annoncé non vérifiable (données tronquées) → 0pts×0.2=0

A3 · Rigueur de sélection 3.0/4bon

Processus de sélection documenté (comité interne, analyse financière, KYC emprunteur) mais taux de sélection publié non confirmé dans les données disponibles

A4 · Santé financière 4.0/4✓ max

Filiale Tikehau Capital (>46 Mds€ AUM, coté Euronext), groupe institutionnel, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse plateforme
Taux de retard portefeuille = A2, pas A4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF actif → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Comptes ségrégués via PSP tiers documenté (1pt)
Pas de marché secondaire opérationnel identifié (0pt)

Projet · 40.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple à taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct La Financière 2, SAS dédiée, bien documenté

B1.3: 1/2 — Pas d'hypothèque inscrite, obligation simple sans dette senior formellement documentée

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 3/4 — Alexis Lim (président), Manuel Soutelo (DG délégué) nommés au Kbis, pas de LinkedIn trouvé

B2.2: 4/5 — Promoteur actif IDF depuis 2016, 7 opérations Homunity, track record partiel documenté

B2.3: 2/3 — 2 opérations remboursées sur Homunity documentées

B2.4: 1/3 — fonds propres 4,1M€ mais gearing élevé (total actif 18,6M€) et trésorerie faible 288K€

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 5/9 — Caution solidaire Agencity Promotion holding de tête, aucune hypothèque ni fiducie

B3.2: 2/4 — fonds propres 4,1M€, gearing (18,6-4,1)/4,1=3,5, trésorerie 288K€ tendue

B3.3: 1/2 — Crédit bancaire 19M€ accordé mais banque non nommée

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) Homunity/coût total ≈1,3%, très faible; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd+fonds propres sur coût total ≈3%, ratio très bas

B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 237K€ sur 72,9M€ TTC = 0,3%, très insuffisant

B4.3: 3/4 — Stress test -10% prix: cash-flow 7,2% CA TTC positif; remboursement Homunity assuré

B4.4: 2/2 — Marge nette 6,7% HT mais cash-flow 15,2% CA TTC (incl. honoraires gestion)

B5 · Pré-commercialisation 4.0/10faible

Commercialisation 45% volume / 24% valeur
44 logements sociaux réservés intégralement
36/133 lots privés réservés
Point-mort non atteint, 97 lots restants sur 24 mois
Hôtel non commercialisé (condition suspensive)
Score 4/10

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (sous promesse de vente), acquisition prévue octobre 2026. permis de construire obtenu et purgé
Selon grille promotion immobilière: foncier non sécurisé = 0/5

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Montévrain/Val d'Europe: marché IDF périurbain établi, RER A, proximité Disneyland, prix ~5 300€/m² cohérents avec marché
Marché stable avec reprise 2026 documentée
Score 2/3

Points forts

✓PC obtenu et purgé, réduisant le risque administratif résiduel.

✓Cash-flow opération 15,2% CA TTC, marge confortable à terminaison.

✓Opérateur connu Homunity, 2 projets remboursés sans incident.

✓Crédit bancaire 19M€ accordé, validation externe indépendante.

✓Stress test -10% prix: remboursement Homunity toujours assuré.

Risques identifiés

!Foncier non acté au moment de la collecte (acquisition octobre 2026).

!Apport fonds propres opérateur très faible (237K€ / 0,3% coût total).

!Commercialisation en valeur à 24% seulement, hôtel non vendu (condition suspensive).

!Gearing garant Agencity élevé (~3,5x), trésorerie limitée à 288K€.

!97 lots restants à vendre en 24 mois dans un marché IDF encore fragile.