Homunity Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Blum

Average

score / 100

Yield

11%/yr

Duration

22 months

Min. ticket

1 k€

Amount raised

1 M€

Invest →

À propos

Construction de 55 logements collectifs (dont 21 en accession sociale) sur un terrain de 3 074 m² rue Élisabeth Lion à Angers (49), portée par Opus Groupe (créé en 2019, spécialisé promotion Pays de la Loire). Le foncier est sous promesse (non encore acté) au moment de la levée. Le projet est commercialisé à 55% en volume. L'obligation finance 80% des fonds propres de l'opérateur pour l'acquisition foncière et les travaux.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-31 obtenu le 9 novembre 2023, en cours de validité
Score maximal

A2 · Track Record 3.0/6

Score ajusté grâce aux données live: défaut 0.0% → 6pts×0.5=3.0; retard >90j 33.98% (bracket 30–50%) → 1.5pts×0.3=0.45; rendement réel vs annoncé non vérifiable (données tronquées) → 0pts×0.2=0

A3 · Rigueur de sélection 3.0/4bon

Processus de sélection documenté (comité interne, analyse financière, KYC emprunteur) mais taux de sélection publié non confirmé dans les données disponibles

A4 · Santé financière 4.0/4✓ max

Filiale Tikehau Capital (>46 Mds€ AUM, coté Euronext), groupe institutionnel, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse plateforme
Taux de retard portefeuille = A2, pas A4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF actif → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Comptes ségrégués via PSP tiers documenté (1pt)
Pas de marché secondaire opérationnel identifié (0pt)

Projet · 30.0/75 (38.0 brut, red flags −8.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct de l'opérateur (SAS OPUS Promotion), bien documenté

B1.3: 1/2 — Obligation non sécurisée, pas de dette senior connue renseignée, rang non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Mathieu Herbert nommé, profil public, KBis OPUS GROUPE disponible

B2.2: 2/5 — Groupe créé 2019, fondateurs >10 ans expérience, 1-2 opérations documentées sur plateforme

B2.3: 2/3 — 3 opérations remboursées sur Homunity, 5 en cours sans incident signalé

B2.4: 1/3 — CA 28,9M€, fonds propres 3,4M€, actif 51,4M€; gearing élevé ~14x; résultat net 270k€ modeste

B3 · Garanties & Sûretés 6.0/15faible

B3.1: 5/9 — Seule la caution solidaire de la holding OPUS GROUPE est mentionnable; pas d'hypothèque inscrite ni garantie financière d'achèvement documenté à ce stade (foncier non acté)

B3.2: 1/4 — fonds propres 3,4M€ mais gearing très élevé (~14x), holding récente

B3.3: 1/2 — Crédit bancaire 2,8M€ mentionné mais banque non nommée dans le dossier

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd/coût total = 1,04M€/10,7M€ = 9,7%, très faible

B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 260k€ sur 10,7M€ = 2,4%, inférieur à 5%

B4.3: 3/4 — Stress test -15% prix: cash-flow positif à 5,2% CA TTC; -20% non testé formellement mais marge confortable

B4.4: 1/2 — Marge nette 7,3% du CA TTC, dans bracket 5-8%

B5 · Pré-commercialisation 4.0/10faible

55% en volume/50% en valeur, mix réservations et compromis non précisé; point-mort non atteint confirmé (25 lots restants sur 55 dont 21 accession sociale déjà réservés en totalité)
4 pts: point-mort non atteint, pré-commercialisation débutée avec réservations existantes

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté (promesse en cours). permis de construire non encore obtenu/mentionné
Stade préliminaire: foncier non sécurisé à la date de l'offre
Score 0/5 pour promotion immobilière sans foncier acté

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Angers, 160 000 hab., métropole régionale dynamique, prix sortie ~4 500€/m² accession privée dans normes locales
Marché stable
2 pts: grande métropole régionale, prix cibles conformes aux comparables

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur classe RE-PROM — note: RF6 s'applique strictement à RE-MDB; toutefois pénalisé via B6=0. RF6 non déclenché formellement.

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire nommé — crédit de 2,8M€ mentionné mais identité banque non divulguée. Projet >€2M: RF2 déclenché. −5 pts

Points forts

✓LTC crowd très faible (9,7%) limitant l'exposition relative des investisseurs.

✓Opérateur avec 3 remboursements sans incident sur Homunity et CA en croissance.

✓21 lots accession sociale intégralement réservés, sécurisant ~35% du programme.

✓Cash-flow prévisionnel positif même avec -15% sur prix de vente stock.

✓Crédit bancaire de 2,8M€ confirmé, validant la bancabilité partielle du projet.

Risques identifiés

!Foncier non acté à la date d'offre: acquisition non sécurisée, risque juridique majeur.

!Fonds propres opérateur très faibles (2,4% du coût total), quasi-intégralité financée par dette.

!Gearing OPUS GROUPE très élevé (~14x sur FP 3,4M€ / actif 51,4M€), garant peu solide.

!Taux 11%/an légèrement au-dessus de la norme RE-PROM; 25 lots restants à commercialiser en 22 mois.

!Absence de GFA documenté et d'hypothèque inscrite à ce stade; garanties réelles inexistantes.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.