Béziers Centre — 11%/an · 9 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 39.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe 11%, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur Phoenix Invest SASU, bien documenté

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang inscrite; subordination non explicite, rang prioritaire

B2 · Opérateur & Track record 5.0/15faible

B2.1: 4/4 — Olivier Artz nommé, président identifiable, nationalité, DOB documentés

B2.2: 1/5 — Première opération marchand de biens pour compte propre; expérience antérieure en conseil uniquement

B2.3: 0/3 — Aucun historique sur aucune plateforme (1ère opération)

B2.4: 2/3 — Société créée nov. 2023, capital 1000€, aucun bilan; gearing non calculable mais structure très légère

B3 · Garanties & Sûretés 12.0/15bon

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite + caution personnelle + ordre irrévocable notarié; hypothèque prime

B3.2: 1/4 — Garant caution personnelle, patrimoine non évalué, information partielle

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <€2M (pas de RF2)

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément; financement crowd sur opération <€500K sans apport bancaire, ratio estimé moyen

B4.2: 1/4 — Apport fonds propres opérateur non documenté, structure quasi-intégrale par dette

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formalisé; marge 13% offre coussin limité

B4.4: 2/2 — Marge nette 13% du CA >10%, satisfaisante pour marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Offre d'achat signée (Rang 4 — intérêt formalisé non notarié), pas de compromis
Revente en bloc à investisseur non encore sécurisée
Marché Béziers peu liquide pour bloc immobilier

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier en cours d'acquisition (acquisition prévue décembre 2023)
Aucune autorisation administrative nécessaire selon le dossier
Travaux de rafraîchissement sans permis requis

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Béziers: marché secondaire peu dynamique, -60% transactions sur 2 ans, correction -7% prix sur 12 mois
Revente en bloc incertaine sur marché peu liquide

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite + ordre irrévocable notarié: structure de garantie solide.

✓Marge opérateur de 13% du CA supérieure aux seuils minimaux RE-MDB.

✓Plateforme Baltis agréée PSFP AMF, encadrement réglementaire maximal.

✓Offre d'achat déjà signée: intérêt acheteur formalisé avant collecte.

✓Maître d'œuvre expérimenté (RS1ngenierie, >10 ans) supervisant les travaux.

Risques identifiés

!Opérateur sans expérience MDB pour compte propre; 1ère opération en SASU créée nov. 2023.

!Capital social de 1000€: capacité de résistance financière de l'opérateur quasi-nulle.

!Offre d'achat non notariée (rang 4): revente en bloc non sécurisée juridiquement.

!Marché Béziers sous pression: -60% transactions sur 2 ans, correction -7% des prix.

!Aucun apport fonds propres documenté ni partenaire bancaire: financement quasi-total par crowd.