À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition d'un local commercial de 110m² au 10 Passage du Bourg l'Abbé à Paris 2ème, porté par la SAS Nomade Immobilier (4 associés). Le local sera transformé en 2 appartements T3 exploités en location courte durée puis revendu. Montant levé : 1 350 000€ sur 18 mois à 11%/an via la plateforme Baltis.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 39.0/75
(44.0 brut, red flags −5)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS Nomade Immobilier dédié, bien documenté
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang inscrite, mais dette senior bancaire non documentée
B2 · Opérateur & Track record
9.0/15
B2.1: 4/4 — 4 associés nommés, Mouyal Président identifié, Kbis fourni
B2.2: 2/5 — Société créée mars 2023, 1 actif rue du Caire, 1 opération remboursée (rue du Bac), SIREN 949959712 vérifié
B2.3: 2/3 — 1 opération remboursée sur Baltis sans incident
B2.4: 1/3 — Pas de procédure mais société très récente (2023), aucun bilan disponible, SIREN initial fourni erroné (811566991 = Baltis)
B3 · Garanties & Sûretés
11.0/15
B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur l'actif + cautions personnelles notariées des 4 associés (hypothèque prime)
B3.2: 1/4 — Société créée en 2023, capital 1 000€, pas de bilan disponible; caution personnelles associés non évaluées financièrement
B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire nommé; projet <2M€, RF2 non déclenché
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ≈105% (1 350 000 / 1 283 018), avis valeur confirme couverture 109% émission mais ratio levé/acquisition >100%
B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur 590 300€ sur coût total estimé ~1 940 000€ ≈ 30%, fourchette 25–35%
B4.3: 2/4 — Marge 22% offre tampon mais aucun stress test présenté; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) élevé
B4.4: 2/2 — Marge nette prévisionnelle 22% CA TTC, bien au-dessus du seuil 15%
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Aucun engagement de vente ni promesse signée
- Stratégie LCD puis revente non contractualisée
- Marché parisien prime mais commercialisation non lancée
- Note: 2/10 car produit standard sur marché liquide mais sans aucun engagement
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier acté prévu mi-décembre 2023
- Autorisation hébergement hôtelier obtenue
- Travaux non encore démarrés au moment de la collecte
- Pas de permis de construire mentionné (travaux intérieurs)
- Score 3/5 car foncier prévu acté et autorisation LCD obtenue
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Paris 2ème, emplacement prime Passage Bourg l'Abbé
- Marché stable selon données live, tension locative forte
- Volume transactions -25% sur 12 mois, mais localisation exceptionnelle
- Score ajusté grâce aux données live: marché stable (non declining), pas de décote B7
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Ratio prêt/valeur trop élevé
−5 pts
LTV calculé à 105% (montant levé 1 350 000€ / prix acquisition 1 283 018€) — ratio prêt/valeur acquisition >85% sur actif RE-MDB
Points forts
Hypothèque 1er rang inscrite + cautions personnelles notariées des 4 associés.
Marge prévisionnelle de 22% du CA TTC, niveau confortable.
Emplacement exceptionnel Paris 2ème, Passage Bourg l'Abbé, prime.
1 opération remboursée avec succès sur Baltis (rue du Bac).
Autorisation hébergement hôtelier LCD déjà obtenue auprès de la mairie.
Risques identifiés
LTV calculé >100% sur le montant levé vs prix d'acquisition; RF7 déclenché.
Société créée en mars 2023, aucun bilan disponible, capital social 1 000€ uniquement.
Aucune pré-commercialisation ni promesse de vente signée à la date de collecte.
SIREN fourni initialement (811566991) correspond à Baltis, non à l'émetteur; confusion documentaire.
Stratégie LCD puis revente dépend d'autorisations réglementaires et d'un marché touristique non contractualisé.
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.