À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la rénovation et la revente à la découpe d'un ensemble immobilier à usage d'habitation situé 15 rue de Limare à Orléans (45). La société A.P.R (créée en avril 2024, dirigée par Auriane Duvillard) lève 282 000€ via obligations simples à 12%/an sur 10 mois. Financement en amont de la commercialisation, première opération de la structure.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 39.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe droit français
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SAS droit français
B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué, hypothèque 1er rang documentée mais inscription formelle non confirmée à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 4/4 — Auriane Duvillard nommée, Kbis disponible, profil identifiable
B2.2: 1/5 — Société créée avril 2024, première opération marchand de biens, Aurélien Parrain ~10 ans adjacent immobilier
B2.3: 0/3 — Première opération sur toute plateforme, 0 historique
B2.4: 1/3 — Société immatriculée 2024, capital 1 000€, bilan 2024 non analysable, gearing inconnu
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription + cautions personnelles notariées; hypothèque prime
B3.2: 1/4 — Garants (Duvillard + Parrain) personnes physiques, patrimoine non évalué
B3.3: 2/2 — Aucun partenaire bancaire identifié; projet <€2M, pas de RF2
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément; projet marchand de biens sans données valeur acquisition vs levée
B4.2: 1/4 — Apport fonds propres opérateur non documenté, capital social 1 000€, estimation <15%
B4.3: 2/4 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total)/Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) inconnu, stress test absent; marge 13% offre buffer limité
B4.4: 2/2 — Marge nette 13% CA TTC conforme seuil >10% marchand de biens
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Financement en amont de toute commercialisation
- Aucun engagement, aucune promesse signée
- Produit standard sur marché Orléans liquide mais contexte Pinel disparu et stocks élevés
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Aucune autorisation administrative requise pour cette opération
- Foncier: acquisition documentée (société initiée juin 2025 sur première opération)
- Statut d'acquisition actif non confirmé à date CEO nov 2025
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Orléans marché secondaire stable
- Contexte défavorable: fin Pinel (−53% investisseurs), 20% projets suspendus, stocks neufs +74%
- Fondamentaux long terme corrects mais absorption lente (48 mois)
Points forts
Hypothèque de 1er rang et cautions personnelles notariées sur actif identifié
Marge prévisionnelle 13% CA TTC, au-dessus du seuil minimal RE-MDB
Emplacement centre historique Orléans, marché locatif solide (62% locataires)
Aucune autorisation administrative requise, pas de risque permis
Agrément PSFP AMF Baltis, obligations simples droit français clair
Risques identifiés
Société A.P.R créée avril 2024, capital 1 000€, aucune opération livrée documentée
Commercialisation non démarrée, aucun engagement acheteur à date de collecte
Marché neuf Orléans sous pression: fin Pinel, stocks +74%, absorption jusqu'à 48 mois
Apport fonds propres opérateur non documenté, structure financière opaque
Solidité garants personnes physiques non évaluée financièrement dans le dossier
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.