Baltis Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Projet Villeurbanne – NOLYA INVEST

Acceptable

score / 100

Rendement

11.5%/an

Durée

9 mois

Ticket min.

100 €

Montant levé

1.2 M€

Investir →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la rénovation et la revente au détail d'un ensemble immobilier à usage mixte (2 appartements, 1 local commercial, 1 plateau de bureaux transformé en coworking) situé au 2 rue Louis Adam à Villeurbanne (69), proche de Lyon. L'opérateur est NOLYA INVEST, SPV créé en janvier 2026 pour cette première opération, détenu par Jordan Dahan, Laurence Dahan et Michaël Weitz via le Groupe Nolya. L'acquisition foncière était prévue en mars 2026, sans autorisation administrative requise.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 31.0/75 (34.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) NOLYA INVEST dédié opération, émetteur distinct

B1.3: 1/2 — Rang non inscrit formellement, pas de dette senior connue

B2 · Opérateur & Track record 4.0/15faible

B2.1: 2/4 — Jordan Dahan nommé avec fonction, sans profil LinkedIn vérifié

B2.2: 0/5 — NOLYA INVEST créée jan 2026, 0 opération marchand de biens antérieure documentée

B2.3: 0/3 — Aucun historique plateforme ni autre

B2.4: 2/3 — Société créée jan 2026, aucune procédure, bilan inexistant, capital 260€ symbolique

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 6/9 — Fiducie sur titres (nantissement parts enregistré) + cautions personnelles notariées associés

B3.2: 1/4 — Associés non évalués financièrement, patrimoine non documenté

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire identifié, projet <€2M donc pas RF2, 0pt B3.3

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~65% (1.2M crowd / 1.85M CA estimé)

B4.2: 2/4 — Apport fonds propres 383 856€ soit ~24% du coût total

B4.3: 2/4 — Pas de stress test explicite mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) modéré et marge 14% offrent coussin

B4.4: 2/2 — Marge nette 14% du CA TTC, au-dessus du seuil 10%

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Pré-commercialisation 41% du CA TTC (750K€ sur 1 850K€)
2 lots sur 4 précommercialisés mais nature des engagements (réservations, compromis, LOI) non précisée
Point-mort non atteint, engagements partiels

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté à date du dossier (acquisition prévue en mars 2026)
Pas d'autorisation administrative requise selon l'opérateur
RF6 déclenché (marchand de biens, foncier non acté)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Villeurbanne, marché établi limitrophe Lyon, forte demande résidentielle
Légère tendance baissière (-3.1%/an) et encadrement loyers nuancent le score
Prix sortie 4 461€/m² appartements dans la norme haute locale

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur opération RE-MDB (acquisition prévue mars 2026, non réalisée à date du dossier) — −3 pts

Points forts

✓Plateforme Baltis agréée PSFP AMF, cadre réglementaire solide.

✓Fiducie sur titres et cautions personnelles notariées des associés comme garanties.

✓Acquisition prévue à 2 824€/m², décote ~25% par rapport aux valeurs de marché.

✓Marge opérateur de 14% du CA TTC, dans les normes MDB.

✓Villeurbanne : marché dynamique, bien desservi, forte densité résidentielle.

Risques identifiés

!NOLYA INVEST créée en janvier 2026 : aucune opération MDB antérieure, absence totale d'historique.

!Foncier non acté à date de collecte : risque d'acquisition non réalisée.

!Capital social de 260€ symbolique, aucun bilan disponible, solidité financière opérateur non vérifiable.

!Qualité des engagements de pré-commercialisation (41%) non précisée (réservations vs compromis).

!Légère tendance baissière du marché villeurbannais (-3.1%/an) et encadrement des loyers limitant les rendements locatifs.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.