Baltis Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Puzzle Morzine — Projet Morzine

Acceptable

score / 100

Rendement

12%/an

Durée

48 mois

Ticket min.

—

Montant levé

1 M€

Investir →

À propos

Co-investissement en actions (equity) dans la réhabilitation d'un hôtel-club à 1 600 m d'altitude au sommet du téléphérique du Pléney à Morzine, transformé en hôtel 4 étoiles lifestyle de 81 chambres exploitation 4 saisons. Opération structurée par Magellim REIM (SGP agréée AMF), opérateur LHTP (7 hôtels, 43 M€ CA), co-investissement BpiFrance 3 M€. Levée de 1 M€ via Baltis PSFP sous forme d'actions Puzzle Morzine (SPV), permis de construire obtenu et purgé.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 31.0/75 (36.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 4.0/10faible

B1.1: 1/5 — Instrument actions/equity, pas d'obligation

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS Puzzle Morzine dédié, droit français clair

B1.3: 1/2 — Rang non inscrit, pas de dette senior documentée

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 3/4 — Alexandre Toussaint nommé président Baltis, LHTP/Matthieu Evrard identifiés; profil partiel

B2.2: 4/5 — LHTP 7 hôtels 43M€ CA, Magellim REIM 3Mds€ encours 54 club deals, solid

B2.3: 1/3 — 2e opération Baltis (après Chambéry et Paris Signature), historique incomplet

B2.4: 1/3 — SIREN Puzzle Morzine non vérifié registres; SH Morzine RCS Versailles non confirmé

B3 · Garanties & Sûretés 3.0/15faible

B3.1: 1/9 — Instrument en actions, aucune garantie réelle ni hypothèque ni caution formalisée documentée dans le dossier

B3.2: 1/4 — Garant/co-investisseur BpiFrance 3M€ mais pas de caution formelle

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire identifié nommément; BpiFrance co-investit en equity

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable (valorisation cible 32,6M€ annoncée, dette totale non précisée)

B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur non détaillés; BpiFrance 3M€ visible

B4.3: 1/4 — Aucun stress test présenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) inconnu

B4.4: 2/2 — TRI cible >12%, valorisation cible 32,6M€, hôtel 4 étoiles premium

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

RE-COM: Aucun bail signé ni LOI mentionné
LHTP désigné futur exploitant (Associé Fondateur) mais sans bail formalisé documenté
Demande locative/hôtelière documentée dans un marché en sous-offre
Score 5/10

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

permis de construire et autorisation de travaux obtenus ET purgés de tous recours selon le dossier
Foncier/actif dans le périmètre opérationnel de SH Morzine
Score maximum

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Morzine marché hôtelier premium en sous-offre, Portes du Soleil, fréquentation 4 saisons
Marché commercial immobilier national stable/en légère reprise
Pas de données comparables hôteliers précises mais thèse solide

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle ni personnelle documentée sur ce projet equity de 1M€ — instrument en actions sans sûreté inscrite

Points forts

✓Co-investissement BpiFrance 3M€ via FIT3, validation institutionnelle indépendante forte.

✓Permis de construire purgé de tous recours, risque administratif nul.

✓Opérateur hôtelier LHTP reconnu, 7 hôtels, 43M€ CA, concept lifestyle éprouvé.

✓Magellim REIM agréé AMF, 3Mds€ d'encours, 54 club deals réalisés.

✓Marché hôtelier premium Morzine structurellement en sous-offre, exploitation 4 saisons.

Risques identifiés

!Instrument en actions : risque perte totale capital, liquidité nulle avant cession de l'actif.

!Aucune garantie réelle (hypothèque, nantissement, caution) documentée dans le dossier.

!SIREN SH Morzine (907955546) non vérifié dans les registres français consultés.

!Conflit d'intérêts structurel entre Baltis et Magellim REIM (même groupe) partiellement géré.

!Plan de financement global non divulgué : dette bancaire, apports FP opérateur inconnus.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.