BienPrêter Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Promotion immobilière Beausoleil 3

Solide

score / 100

Rendement

12.5%/an

Durée

22 mois

Ticket min.

—

Montant levé

1.4 M€

Investir →

À propos

Acquisition en VEFA de deux appartements (T5 de 158m² et T3 de 89m²) dans un programme résidentiel neuf de 12 appartements à Beausoleil, en lisière immédiate de Monaco, par la société JMF (marchand de biens). Prix d'acquisition global 1 735 000€, financé à 80% par crowdfunding et 20% en fonds propres. Troisième opération de JMF sur cette résidence, immeuble en cours de construction avec permis purgé, livraison prévue T3 2027.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité depuis 2023
Score maximal applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Score ajusté grâce aux données live: défaut_score=6 (0.0% défaut), retard_score=6 (0.0% retard >90j)
Rendement réel vs annoncé N/C → 0
A2=(6×0.5+6×0.3+0×0.2)=4.8→5
Chiffres officiels utilisés conformément aux données live (delay_rate_pct=0.0%), mais controverse 2025-2026 sur masquage du risque réel via compensation sur fonds propres et refinancements notée en risks[]

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sur le site mais taux de sélection non publié et processus non détaillé dans les données disponibles

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante, agréée agrément AMF, opérationnelle
Incident opérationnel Q4 2025 (Lemonway) résolu
Bilans non publics ; controverse sur pratiques de compensation defaults
Pas de signal de défaillance actif, mais opacité financière et absence d'adossement institutionnel limitent le score

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée → délai réflexion 4j + plan de continuité garanti (1pt)
Lemonway identifié comme prestataire de paiement tiers, fonds ségrégués (1pt)
Pas de marché secondaire documenté (0pt)

Projet · 46.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur, droit français clair

B1.3: 1/2 — Hypothèque conventionnelle 1er rang mentionnée, inscription formelle non confirmée à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 3/4 — Dirigeant Jean-Michel FIOL nommé, SARL identifiable Pappers, pas de profil public détaillé

B2.2: 3/5 — marchand de biens actif depuis 2019, opérations antérieures sur même résidence documentées, historique partiel

B2.3: 2/3 — Opérations précédentes sur Bienprêter sans incident signalé

B2.4: 1/3 — Bilan sain (marge nette 13.88%, liquidité 1.7) mais gearing et dette nette non renseignés

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque conventionnelle 1er rang + ordre notarial irrévocable + nantissement compte-titres 5M€

B3.2: 2/4 — Nantissement compte-titres 5M€ holding mais gearing et fonds propres holding non vérifiables

B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire identifié sur projet <2M€, pas de RF2

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif)=1389/1735=80.1%, seuil marchand de biens 65-75% dépassé

B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur 346K€ soit 20% du prix acquisition (seuil 25-35%)

B4.3: 2/4 — Pas de stress test explicite, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) élevé à 80% limite résilience

B4.4: 2/2 — Marge nette 13.88% > 15% seuil marchand de biens proche, CA solide

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

5 lots vendus sur 12 (41.7%) au niveau programme, mais les 2 lots financés (T5+T3) ne sont pas encore sous compromis
Demande structurelle forte à Beausoleil/Monaco confirmée par ventes antérieures
Marché liquide premium documenté

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier en VEFA (acte non encore réalisé par JMF, acquisition prévue). permis de construire purgé mentionné sur l'immeuble
Travaux en cours conformes au calendrier
Livraison T3 2027

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: marché national en déclin (tendance declining)
Beausoleil/Monaco reste un micro-marché premium structurellement soutenu par rareté foncière et demande monégasque, mais contexte national défavorable limite à 2/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTV calculé à 80.1% (seuil 85% non atteint — RF7 non déclenché, seuil à 85%)

Points forts

✓Garanties multiples solides: hypothèque 1er rang, nantissement compte-titres 5M€, ordre notarial irrévocable

✓Micro-marché Beausoleil/Monaco structurellement premium, rareté foncière documentée

✓Troisième opération JMF sur même résidence, 5 lots déjà vendus sur le programme

✓Santé financière opérateur solide: marge nette 13.88%, liquidité 1.7, CA 5.7M€

✓PC purgé et chantier en cours conforme au calendrier

Risques identifiés

!LTV à 80.1% élevé pour classe RE-MDB, exposition significative en cas de retournement prix

!Marché national promotion immobilière en fort déclin: ventes -20%+ Q3 2025, stocks +74%

!Lots financés non encore sous compromis, risque de commercialisation post-livraison T3 2027

!Absence de financement bancaire: 80% du prix acquisition financé par crowd seul

!Controverse Bienprêter 2025-2026 sur pratiques de compensation des défauts sur fonds propres

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.