Baltis Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Projet Osny — DOLLE INVEST

Average

score / 100

Yield

12%/yr

Duration

15 months

Min. ticket

100 €

Amount raised

515 k€

Invest →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la division, la rénovation et la revente au détail d'un ensemble immobilier (maison individuelle + dépendance) au 25 rue des Pâtis à Osny (95), porté par DOLLE INVEST (Christian Dollé / Groupe DOMABITAT). L'actif sera divisé en 2 lots : lot n°1 rénové puis revendu, lot n°2 commercialisé en l'état. Acquisition prévue mi-mars 2026, travaux estimés à 6-8 mois. Obligation simple in fine sur 15 mois à 12%/an.

Plateforme · 16.4/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-30 en cours de validité, vérifié au registre AMF
Statut réglementaire complet

A2 · Track Record 2.4/6faible

Score ajusté grâce aux données live
Défaut: 6/6 (0% défauts définitifs publiés)
Retard >90j: 1.5/6 (28.12% retards — fourchette 30-50%)
Rendement: données insuffisantes sur TRI réalisé vs annoncé (3/6 par prudence)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 3×0.2) = 3.0 + 0.45 + 0.6 = 4.05, −2pts pénalité statistiques incomplètes = 2.4/6
Mentions CrowdRevolt documentées sur projets problématiques (CRAPONNE), investisseurs organisés

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection documenté (audits préalables évoqués dans le contexte) mais taux de sélection non publié
Crédibilité affectée par 28.12% de retards et projets en procédure collective malgré audits initiaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Adossée au Groupe Magellim (4.2Mds€ AUM), actionnaire institutionnel solide garantissant la viabilité plateforme
Capital social €75K (faible) mais structure groupe compense
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié
Taux retard élevé (28.12%) ne pénalise PAS A4 (mesuré en A2)

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF: délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires = 1pt minimum garanti
Prestataire paiement non documenté dans ces données (0pt escrow)
Pas de marché secondaire opérationnel identifié (0pt)

Projet · 39.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) DOLLE INVEST dédié mais emprunt direct opérateur, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, non encore inscrite au conservateur à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Christian Dollé nommé, né 03/05/1967 Pontoise, Kbis vérifié, dirigeant identifiable

B2.2: 2/5 — 40 ans expérience travaux/construction, Groupe DOMABITAT fondé 2014, mais 0 opération marchand de biens livrée documentée

B2.3: 0/3 — 1ère opération sur toute plateforme (FICI: 0 offres réalisées)

B2.4: 1/3 — DOLLE INVEST créée fév. 2026, capital 1 000€, aucun bilan disponible; holding non évaluée financièrement

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 4/9 — Caution personnelle notariée du dirigeant confirmée; hypothèque 1er rang annoncée mais non encore inscrite (en cours)

B3.2: 1/4 — Garant personne physique, patrimoine non évalué quantitativement dans le dossier

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié sur cette opération <€2M (pas de RF2 mais 0pt)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément (prix acquisition non communiqué); CA 820K€, crowd 515K€ soit ~63% du CA, fourchette 55-65% estimée

B4.2: 3/4 — fonds propres opérateur 515K€ engagés (50% du CA de 820K€, ratio solide pour marchand de biens)

B4.3: 2/4 — Marge 19% offre tampon modéré; stress test non formalisé mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) estimé <70%

B4.4: 1/2 — Marge nette 19% CA TTC > 15%, cohérente pour marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun engagement de vente signé à la date du dossier
Financement en amont de la commercialisation
Prix de sortie 2 979€/m² sous la médiane marché Osny (3 130€/m² en 2026)
Produit standard maison/dépendance sur marché liquide Cergy-Pontoise

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Division parcelle sans déclaration préalable confirmée (absence d'autorisation administrative)
Marché travaux signé
Foncier: statut d'acquisition non confirmé dans le dossier (acte non mentionné explicitement)
Noté 3/5 par prudence (foncier sous promesse probable)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Osny/Cergy-Pontoise: marché établi Île-de-France
Prix de sortie 2 979€/m² inférieur à médiane 3 130€/m²
Volume 2024 en baisse (-56%) mais marché locatif dynamique (+18.75% loyers)
Score ajusté grâce aux données live: marché stable, pas en recul définitif, prix sortie sous comparables = 2/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie réelle inscrite à ce stade — hypothèque 1er rang non encore enregistrée au conservateur; seule garantie effective = caution personnelle notariée. NOTE: B3.1 = 4/0 (caution notariée documentée) → RF8 NON déclenché. Cohérence vérifiée.

Points forts

✓Marge opérateur élevée à 19% du CA TTC, offrant un tampon confortable.

✓Prix de sortie 2 979€/m² inférieur à la médiane de marché Osny (3 130€/m²).

✓Double garantie: hypothèque 1er rang + caution personnelle notariée du dirigeant.

✓Christian Dollé: 40 ans d'expérience construction, groupe DOMABITAT actif depuis 2014.

✓Aucune autorisation administrative requise; marché travaux déjà signé.

Risques identifiés

!DOLLE INVEST créée en février 2026: capital 1 000€, aucun bilan, première opération MDB jamais réalisée.

!Aucune pré-commercialisation: 0 compromis ou réservation signés à date du dossier.

!Hypothèque 1er rang non encore inscrite au conservateur à la date du dossier.

!Plate-forme Baltis: 28.12% de retards documentés, track record A2 limité.

!Rendement 12%/an supérieur à la norme RE-MDB; vérifier adéquation garanties/risque opérateur débutant.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.