Communay — 11.5%/an · 12 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 51.0/75

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur M2B IMMOBILIER, bien documenté

B1.3: 2/2 — Hypothèque 1er rang documentée, pas de dette senior connue

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Guérin et Jean-Paul Costa nommés, fonctions précisées, profils identifiables

B2.2: 4/5 — 7 opérations marchand de biens réalisées, agents immobiliers >10 ans, financement bancaire habituel

B2.3: 1/3 — 1 opération crowdfunding antérieure (LPB Chaponnay) avec avenant prorogeant l'échéance

B2.4: 0/3 — Capital social 1000€, données financières 2024 insuffisantes, bilan non fourni, gearing non calculable

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acquisition foncière prévue mars 2026, acte non encore signé à date émission)

B3.2: 2/4 — Caution notariée des deux dirigeants, patrimoine non évalué publiquement

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié sur cette opération spécifique; montant <2M€ → pas de RF2

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément (prix acquisition non communiqué); collecte 490K€ / CA 743K€ = 66% en proxy

B4.2: 1/4 — fonds propres opérateur 88 425€ soit ~14.9% du total; autofinancement <15%

B4.3: 2/4 — Marge 21% offre buffer mais stress test non formalisé; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) <30% non atteint

B4.4: 2/2 — Marge nette 21% du CA TTC, au-dessus du seuil 15%

B5 · Pré-commercialisation 7.0/10

3/4 lots précommercialisés à 68% CA TTC (503 500€)
Offres signées, compromis prévus semaine du 16 mars 2026
1 lot restant non vendu. marchand de biens: >50% sous offres signées → 8pts réduit car offres non encore notariées

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Déclaration préalable obtenue le 1er août 2025 et purgée de tout recours
Acquisition foncière prévue mars 2026, non encore actée à date du dossier → foncier sous promesse. marchand de biens: travaux non démarrés, permis obtenu mais foncier non acté → 3pts; DP purgée compense partiellement → 4pts retenus

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Communay, commune sud de la métropole lyonnaise, marché résidentiel stable (27 transactions 2024)
Marché secondaire périurbain avec demande résidentielle correcte mais pression e-commerce et instabilité macro
Prix résidentiel 3 310–3 748€/m² cohérent avec cibles

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang et caution notariée des deux dirigeants comme garanties.

✓7 opérations MDB antérieures avec marge brute moyenne de 18% du CA TTC.

✓68% du CA TTC précommercialisé avec offres signées sur 3/4 lots.

✓Déclaration préalable obtenue et purgée, risque administratif éliminé.

✓Marge prévisionnelle de 21% du CA TTC, au-dessus de la norme MDB.

Risques identifiés

!Acquisition foncière non encore actée à date du dossier (mars 2026 prévu).

!Capital social de M2B IMMOBILIER limité à 1 000€, bilan non fourni.

!Opération précédente en crowdfunding (LPB Chaponnay) ayant nécessité un avenant de prorogation.

!Autofinancement opérateur de 88 425€ représentant moins de 15% du financement total.

!Marché secondaire périurbain avec liquidité limitée et pression macroéconomique persistante.