À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition de 17 places de parking au 45 avenue du Général de Gaulle à Bagnolet (93) et leur transformation en boxes de stockage/entreposage pour revente au détail. L'opérateur VESTIMMO (holding IMMVESTONE), dirigé par Laurent ASSA et Pedro Lopes Mesquita, dispose d'une quinzaine de projets similaires réalisés. L'acquisition foncière était prévue fin mai 2026, en amont de la commercialisation.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 40.0/75
(43.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
9.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) VESTIMMO dédié, émetteur distinct, droit français
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, inscription en cours (acquisition fin mai 2026)
B2 · Opérateur & Track record
10.0/15
B2.1: 4/4 — Laurent ASSA et Pedro Lopes Mesquita nommés, Kbis joint, profils identifiables
B2.2: 4/5 — ~15 opérations marchand de biens livrées, 128 lots, marge 37% moyenne, >5 ans d'activité
B2.3: 1/3 — Première opération documentée sur Baltis
B2.4: 1/3 — Capital social VESTIMMO 10 000€, bilan non communiqué, gearing non vérifiable
B3 · Garanties & Sûretés
11.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acquisition fin mai 2026) + caution personnelle notariée dirigeants
B3.2: 2/4 — Holding IMMVESTONE, fonds propres et gearing non communiqués, information partielle
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié; montant <2M€, pas de RF2
B4 · Structure financière
7.0/15faible
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) calculé ~43% (283 700 / 657 700€ coût estimé), Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 40-55%
B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 32 773€, soit ~11.5% du montant levé; <15% autofinancé
B4.3: 2/4 — Marge 44% offre tampon important; pas de stress test formel mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) bas
B4.4: 1/2 — Marge nette 44% CA TTC excellente mais données consolidées absentes
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Aucun engagement acheteur documenté à date de collecte; financement en amont de la commercialisation
- Produit standard (box stockage) sur marché porteur aux portes de Paris
- Score 2/10 (aucun engagement, produit standard, marché liquide mais sans données fermes)
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Autorisations syndicat copropriétaires obtenues; foncier non encore acté (acquisition prévue fin mai 2026)
- Équivalent permis obtenu, travaux non démarrés
- RF6 déclenché (foncier non acté marchand de biens)
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Score ajusté grâce aux données live: marché déclinant (-12% sur 24 mois, volumes -63.71%)
- Niche box de stockage plus résiliente que résidentiel, mais contexte global défavorable
- Marché secondaire stable → 1/3
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté sur opération RE-MDB (acquisition prévue fin mai 2026) — terrain pas encore acquis à l'acte notarié
Points forts
Opérateur spécialisé avec ~15 opérations livrées et marge moyenne 37% sur niche box de stationnement
Double garantie: hypothèque 1er rang + cautions personnelles notariées des deux associés
Marge prévisionnelle 44% du CA TTC offre un coussin de sécurité important
Agrément PSFP AMF Baltis, obligations simples droit français, structure juridique claire
Emplacement stratégique Bagnolet, proximité Paris 20e, forte demande boxes stockage entreprises
Risques identifiés
Foncier non acté à date de collecte: acquisition prévue fin mai 2026, risque d'échec transaction
Aucune pré-commercialisation engagée: financement 100% en amont des ventes, risque liquidité
Marché immobilier Bagnolet en contraction: -12% prix sur 24 mois, volumes -63.71% en 2 ans
Apport fonds propres opérateur très limité (32 773€ sur 283 700€ levés), faible alignement d'intérêts
Bilans VESTIMMO et holding IMMVESTONE non communiqués, solidité financière du garant non vérifiable
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.