Les Rivages de Quiberon — 12%/an · 15 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 52.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct INOVIM DEVELOPPEMENT, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Rang non inscrit mais aucune dette senior connue sur cet émetteur

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Julien Bellec nommé, LinkedIn identifiable, Kbis joint

B2.2: 4/5 — Groupe fondé 2011, 19 opérations mais majoritairement tertiaire/logistique, 1ère opération aménagement foncier résidentiel documentée

B2.3: 2/3 — Opérations en cours sur Baltis, aucun incident signalé

B2.4: 1/3 — Bilan sain (fonds propres 6,4M€) mais gearing élevé, obligation convertible au passif, trésorerie 40K€ très faible

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD INOVIM + OIR notarié après désintéressement banque; GAPD non bancaire réduit à 7pts

B3.2: 2/4 — INOVIM: fonds propres 6,4M€ (>5M€) mais gearing élevé et trésorerie très limitée (40K€); 2pts

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié sur ce projet, montant <2M€

B4 · Structure financière 13.0/15bon

B4.1: 4/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd non calculable précisément; crowd 500K€ sur CA 13,2M€ TTC → ratio très faible, estimé <10% du coût total

B4.2: 4/4 — Marge promoteur 29% CA HT + cash-flow 38%; apport fonds propres opérateur >20% implicite

B4.3: 3/4 — Marge 29%, stress −20% reste positif; pas de stress test formalisé

B4.4: 2/2 — Marge nette >12% et cash-flow >20% CA TTC confirmés

B5 · Pré-commercialisation 4.0/10faible

Commercialisation à 30% du CA TTC par réservations en cours
Point-mort non atteint (<50%), mais pré-commercialisation débutée avec réservations existantes
Terrains commercialisés à 913€/m² TTC

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Autorisations administratives obtenues et purgées de tout recours
1ère phase des travaux achevée
Foncier acté (SCCV opérationnelle)
Score maximum

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Carnac: marché balnéaire breton établi, forte demande résidentielle secondaire, terrains à bâtir rares
Marché régional stable à portée limitée, pas Paris premium
Prix 913€/m² terrain conforme aux références locales

Points forts

✓Autorisations administratives obtenues et purgées, 1ère phase travaux achevée

✓Marge promoteur élevée (29% CA HT) et cash-flow opérateur (38% CA HT)

✓Groupe INOVIM fondé 2011, 19 opérations livrées, dirigeant identifié

✓Double garantie: GAPD INOVIM + Ordre irrévocable notarié

✓Montant crowd modeste (500K€) sur opération de 13,2M€ TTC, dilution risque faible

Risques identifiés

!Commercialisation à seulement 30% du CA TTC, point-mort non atteint

!Trésorerie INOVIM DEVELOPPEMENT très faible (40K€) malgré FP de 6,4M€

!GAPD émise par INOVIM (non bancaire): solidité liée aux FP du groupe, pas à une banque

!Groupe INOVIM spécialisé tertiaire/logistique: 1ère opération d'aménagement foncier résidentiel documentée

!Taux 12%/an au-delà de la norme RE-PROM (6-12%); vérifier adéquation garanties