À propos
Opération de marchand de biens à Sausset-les-Pins (13960) portée par SHELBY VALUE (groupe JANGO&BLIND). Acquisition d'une maison de 114m² sur 2023m² à diviser en 3 lots après obtention et purge des autorisations administratives. 2 lots sur 3 déjà réservés. Obligation simple in fine sur 6 mois à 11,5%/an.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 49.0/75
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SHELBY VALUE dédié mais capital 1 000€ symbolique
B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, inscription en cours à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
9.0/15
B2.1: 4/4 — Rheims et Brun nommés, Kbis joint, profils vérifiables
B2.2: 4/5 — 10 opérations livrées depuis 2021 via Jango&Blind, CA 2M€, marge 27%
B2.3: 2/3 — Une opération remboursée sur Baltis sans retard
B2.4: 0/3 — Aucun bilan SHELBY VALUE disponible (1er exercice non clôturé); Jango&Blind saine mais non vérifiable directement
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang inscrite + cautions personnelles notariées des deux associés
B3.2: 1/4 — Garants personnes physiques, patrimoine non évalué formellement dans le dossier
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié; projet <2M€ donc pas de RF2
B4 · Structure financière
10.0/15
B4.1: 3/5 — LTA 73% (Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 55–65% catégorie marchand de biens)
B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur 390 075€ soit ~36% du financement total
B4.3: 2/4 — 2 lots réservés couvrant 106% de l'emprunt; stress partiel documenté
B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle 14% du CA TTC
B5 · Pré-commercialisation
6.0/10
- 2 lots sur 3 réservés (58% CA TTC), couverture 106% de l'émission
- Lot 1 en cours de commercialisation
- Réservations non formalisées en compromis mais niveau avancé pour marchand de biens
B6 · Permis & Maturité
4.0/5bon
- Foncier acté courant janvier 2024
- DP de division parcellaire obtenue et purgée. permis de construire lot 2 obtenu en cours de purge
- Travaux VRD réalisés par vendeur
- Légèrement incomplet car permis de construire lot 2 non encore purgé
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Score ajusté grâce aux données live: Sausset-les-Pins, marché résidentiel côtier prisé, +33% sur 5 ans
- Prix de sortie lot 1 à 4 815€/m² sous médiane locale 5 500€/m²
- Marché stable avec tensions modérées
Points forts
Hypothèque 1er rang inscrite et cautions notariées des deux associés
Opérateur Jango&Blind: 10 opérations livrées, marge moyenne 27% depuis 2021
2 lots sur 3 réservés couvrant 106% de l'emprunt obligataire
Prix de sortie positionné sous la médiane locale, rotation rapide visée
Projet remboursé selon données live, exécution conforme aux attentes
Risques identifiés
Taux de défaut plateforme Baltis estimé à 20,49% en juin 2026, signalé par investisseurs
SHELBY VALUE créée janvier 2023, capital 1 000€, aucun bilan disponible à date dossier
Garants personnes physiques: solidité patrimoniale non évaluée formellement dans le dossier
Aucun financement bancaire: structure 100% crowd + fonds propres opérateur
PC lot 2 non encore purgé à date de la collecte, recours possibles
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.