La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

La Triade (34)

Average

score / 100

Yield

12.0%/yr

Duration

24 months

Min. ticket

1 €

Amount raised

4.4 M€

Invest →

À propos

Acquisition et restructuration légère d'un immeuble de bureaux de 2 771 m² à Montpellier (quartier du Millénaire), en vue d'une revente à la découpe en 25 cellules indépendantes de 50 à 290 m². L'opérateur R CAPITAL, dirigé par Adrien Rambier, a signé un compromis en octobre 2025. 12 lots (48%) sont déjà sous contrats de réservation représentant 41% du CA prévisionnel.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-15 confirmée
Score maximum

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6 pts
Retard 8,6% → 4,5 pts (fourchette 5–15%)
Rendement moyen 11,7% brut conforme aux annonces → 6 pts
A2 = (6×0,5)+(4,5×0,3)+(6×0,2) = 3+1,35+1,2 = 5,55 → arrondi 5,5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de refus publié ni détail du comité
Plateforme mature 6 ans, 325M€ collectés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse opérationnel
Capital social modeste (150K€) mais croissance saine
Pas d'actionnaire institutionnel identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée : délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués présumés via PSP tiers (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 32.0/75 (42.0 brut, red flags −10)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct R CAPITAL SAS, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire via fiducie non subordonnée, pas d'inscription hypothécaire formelle

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 4/4 — Adrien Rambier nommé, président identifiable, adresse et RCS fournis

B2.2: 2/5 — ~30 opérations déclarées mais 2 liquidations judiciaires récentes, société créée oct 2025

B2.3: 0/3 — Première opération sur LPB, aucun historique plateforme

B2.4: 0/3 — 2 liquidations judiciaires documentées (RF4 non actif car procédures closes), situation actuelle non clarifiée

B3 · Garanties & Sûretés 14.0/15bon

B3.1: 8/9 — Fiducie-sûreté sur ensemble immobilier (acte notarié), couverture 91% en l'état, 141% après travaux

B3.2: 3/4 — Caution personnelle 5,24M€ mais garant non évalué financièrement (information partielle)

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <€2M non applicable RF2, mais >€2M ici sans banque

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 70% (fourchette 70–80% → 2 pts RE-COM)

B4.2: 1/4 — Apport opérateur 14,44% (~736K€), seuil 15–20% non atteint

B4.3: 2/4 — Marge 18% résiste à -15% selon dossier; stress -20% non documenté

B4.4: 1/2 — TRI brut cible estimé 8–12% zone, marge 18% correcte mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 86% tendu

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

RE-COM: 12 lots sous contrats de réservation (41% CA, 48% lots)
Engagements de rang 3 (réservations révocables)
Équivalent 40–50% par réservations → 5/10 selon grille RE-COM/marchand de biens mixte

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

RE-COM: Compromis signé oct 2025, acquisition non encore réalisée à la date du dossier (acte non signé)
Aucun permis requis (actif existant)
Score 2/5 pour compromis ferme + pas de permis nécessaire

B7 · Marché & Localisation 0.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché bureaux régional en recul documenté (-34% placements H1 2026), vacance montante
Prix de sortie 2 592€/m² au-dessus de la médiane des comparables récents (2 539€/m²)
Marché déclinant → 0/3

⚠ Alertes détectées · −10 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié sur projet de 4 367 000 € (>2M€) — financement crowd 85,56% sans crédit bancaire

Ratio prêt/valeur trop élevé −5 pts

LTC calculé à 86% (seuil 85%) — ratio emprunt/coût de revient légèrement supérieur au seuil

Points forts

✓Fiducie-sûreté sur actif immobilier, couverture 141% après travaux selon expert indépendant

✓12 lots précommercialisés (41% CA), dynamique commerciale engagée avant collecte

✓Travaux limités à 282K€ (6% coût total), risque chantier faible et supervisé

✓Séquestre des intérêts sur 12 mois, réserve de liquidité constituée pour investisseurs

✓Expert immobilier mandaté par LPB confirme valorisation actif indépendamment

Risques identifiés

!Opérateur R CAPITAL créé en octobre 2025, capital 20 000€, ayant fait l'objet de 2 liquidations judiciaires

!Foncier sous compromis uniquement (non acté) à la date du dossier — risque de non-réalisation de l'acquisition

!Marché bureaux régional en contraction documentée (-34% placements H1 2026, vacance 7–9%)

!LTC à 86% dépasse le seuil de 85%, financement crowd à 85,56% sans partenaire bancaire

!Prix de sortie bureaux (2 592€/m²) supérieurs à la médiane des comparables récents (2 539€/m²)

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.