La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Lagon (971)

Very Strong

score / 100

Yield

12.0%/yr

Duration

24 months

Min. ticket

1 €

Amount raised

1 M€

Invest →

À propos

Refinancement de fonds propres sur un terrain de 476 m² situé à Saint-Jean, Saint-Barthélemy, acquis en juillet 2025 pour 2 125 000 €. Le terrain dispose d'un permis de construire obtenu et purgé le 14 avril 2026. Une promesse de vente notariée à 6 000 000 € est signée avec un acquéreur américain ayant versé son indemnité d'immobilisation, avec signature de l'acte authentique prévue début été 2026. L'opérateur BARTHELIA est présidé par Alexandre Pallas (30 ans d'expérience en promotion) et associé à Philippe Curutchet.

Plateforme · 18.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Statut réglementaire maximal

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6/6 (×0.5=3.0)
Retard 10,1% (5–15%) → 4.5/6 (×0.3=1.35)
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0/6 (×0.2=0)

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé dans les données disponibles
812 projets financés attestent d'une activité soutenue
Taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence (2019), entrée iXO PE et Elige Capital en 2025, croissance 85%/an
Capital social modeste (150K€) mais soutien institutionnel confirmé
Aucun signal de détresse PLATEFORME

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai de réflexion 4 jours et plan de continuité (1 pt obligatoire)
Pas de marché secondaire ni de ségrégation comptes documentée dans les données transmises

Projet · 57.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français, taux fixe

B1.2: 2/3 — Emprunt direct BARTHELIA, bien documenté, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, inscription en cours de constitution

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Alexandre Pallas et Philippe Curutchet nommés, fonctions précisées, publiquement identifiables

B2.2: 4/5 — Alexandre: 30 ans expérience, Groupe Anthelios fondé 2005, revendu 2022 via Rothschild; Philippe: marchand de biens cap-ferret/ski/PACA

B2.3: 1/3 — Première opération sur LPB, réputation vérifiable autres plateformes

B2.4: 0/3 — Procédures collectives mentionnées liées à l'acheteur du groupe vendu; ambiguïté non totalement dissipée

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription + fiducie sur titres BARTHELIA complémentaire

B3.2: 3/4 — Couverture 196% du montant (valeur terrain 2,38M€ vs prêt 1,022M€); garant actif identifié

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire identifié, projet <2M€ donc RF2 non déclenché

B4 · Structure financière 13.0/15bon

B4.1: 5/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 17% (emprunt/prix vente), Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 36%, LTA 51%; ratios exceptionnellement bas

B4.2: 4/4 — Apport opérateurs 1,825M€ soit 64% du coût total, bien supérieur à 50%

B4.3: 3/4 — Promesse de vente à 6M€ signée; stress scénario -30% CA: vente à 4,2M€ couvre largement le prêt

B4.4: 1/2 — Marge 53% exceptionnelle mais contexte marchand de biens: marge calculée sur revente terrain, non sur travaux

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

Promesse de vente notariée signée à 6M€ avec acquéreur américain qualifié, indemnité d'immobilisation versée
Acte authentique prévu été 2026
Sortie quasi-sécurisée (rang 2 engagement quality)
Pas encore acte authentique signé

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Foncier acté (attestation notariale 25 juillet 2025)
Permis de construire obtenu et purgé le 14 avril 2026
Aucuns travaux requis
Situation maximale pour marchand de biens

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Saint-Jean, Saint-Barthélemy: marché ultra-prime international, offre rare (permis difficiles), clientèle UHNW mondiale
Prix sortie 12 605€/m² confirmé par promesse signée
Demande structurellement excédentaire

Points forts

✓LTV 17% et couverture hypothécaire 196% du montant financé, exceptionnelle.

✓Promesse de vente notariée 6M€ signée, indemnité d'immobilisation versée.

✓Permis de construire obtenu et purgé, foncier acté en juillet 2025.

✓Apport opérateurs 64% du coût total — skin-in-the-game très élevé.

✓Actif rare à Saint-Barthélemy, marché ultra-prime avec offre structurellement contrainte.

Risques identifiés

!Procédures collectives mentionnées en lien avec Alexandre Pallas (acheteur du groupe, 2024); ambiguïté résiduelle malgré explication fournie.

!Aucun bilan BARTHELIA disponible (capital social 5 000€ uniquement); solidité financière de l'emprunteur non vérifiable.

!Acte authentique de vente non encore signé — risque de rétractation de l'acquéreur américain ou défaillance avant closing.

!Juridiction Saint-Barthélemy (collectivité d'outre-mer): droit local spécifique, exécution hypothèque potentiellement plus complexe qu'en métropole.

!Rendement 12%/an au-dessus de la norme RE-MDB (6–12%); situé en limite haute, justifié par profil exotique et risque juridictionnel.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.