La Première Brique Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Rivage (83)

Strong

score / 100

Yield

11.0%/yr

Duration

20 months

Min. ticket

1 €

Amount raised

1.9 M€

Invest →

À propos

Refinancement de l'acquisition d'un bien immobilier situé 63 Avenue des Hirondelles à Cavalaire-sur-Mer (83240) par la société MORELLO INVEST, opérateur en marchand de biens. Ligne de trésorerie pour refinancement d'une acquisition déjà réalisée. Obligation in fine sur 35 mois.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 55.0/75

B1 · Instrument & Structure 10.0/10✓ max

B1.1: 5/5 — Prêt participatif, obligation simple droit français

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié MORELLO INVEST, structure claire droit français

B1.3: 2/2 — Hypothèque 1er rang inscrite au conservateur (documentée)

B2 · Opérateur & Track record 13.0/15bon

B2.1: 4/4 — Dirigeant Didier Morello nommé, fonction précisée gérant

B2.2: 5/5 — 16 opérations marchand de biens livrées, 48.5M€ CA cumulé, marge 46%, >40 ans immobilier

B2.3: 1/3 — Première opération sur La Première Brique, track record ailleurs non documenté

B2.4: 3/3 — RCS Paris vérifié, aucune procédure, bilan sain

B3 · Garanties & Sûretés 13.0/15bon

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite conservateur sur 63 Av. Hirondelles Cavalaire

B3.2: 2/4 — Caution personnelle Didier Morello 2.22M€, patrimoine non documenté précisément

B3.3: 2/2 — Crédit bancaire 1.675M€ refinancé (identité banque non divulguée mais existant documenté)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 63% (1.851M€ / 2.765M€), fourchette 60–70% classe marchand de biens

B4.2: 3/4 — Apport 440K€ initial + 135.6K€ supplémentaire = 575.6K€ soit 29% autofinancé (575.6/1986.6)

B4.3: 1/4 — Aucun stress test documenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 63% (>60%) ne compense pas

B4.4: 2/2 — Marge nette 28% sur CA, largement >15% seuil marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

Actif rénové terminé, promesse de vente récente non aboutie (condition suspensive non réalisée)
Intérêt confirmé mais pas d'engagement ferme actuel
Marché haut de gamme liquide Cavalaire

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Foncier acté 20/06/2023, travaux terminés, autorisation occupation obtenue (rénovation + extension 60m² + piscine réalisées conformes)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

2/3 — Score ajusté grâce aux données live: Cavalaire-sur-Mer marché premium Côte d'Azur stable, incertitudes sur taux hypothécaires 3.26-3.45% avril 2026 et DMTO avril 2025 pesant sur transactions haut de gamme

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier acté depuis 20/06/2023 — condition RF6 non déclenchée pour RE-MDB si acté

Points forts

✓Opérateur expérimenté: 16 opérations MDB, 48.5M€ CA cumulé, marge moyenne 46%, aucune perte

✓Hypothèque 1er rang inscrite couvrant 149% du montant financé

✓Actif entièrement terminé, risque technique nul

✓Marge prévisionnelle attractive 28% sur CA

✓Marché premium Côte d'Azur, quartier résidentiel recherché

✓Apport porteur significatif 29% du coût total

Risques identifiés

!Prix de sortie 12 568€/m² largement au-dessus médiane marché local (7 022€/m²)

!Promesse de vente récente non aboutie, condition suspensive non réalisée

!Première opération sur plateforme La Première Brique, track record non documenté ailleurs

!Aucun stress test présenté, vulnérabilité en cas baisse prix vente

!Refinancement après échéance crédit bancaire initial, retard commercialisation

!Rendement 11%/an au-delà norme RE-MDB 6–12%, vérifier compensation garanties

!Patrimoine garant personnel (caution 2.22M€) non documenté précisément

!Durée cible 8 mois mais durée max 20 mois, incertitude calendrier vente

!Contexte taux hypothécaires élevés avril 2026 pèse sur acquéreurs potentiels haut de gamme

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.