Baltis Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Projet Chaville – SAS EPI / Baltis

Fragile

score / 100

Yield

12%/yr

Duration

12 months

Min. ticket

1 k€

Amount raised

545 k€

Invest →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition de deux appartements (T3 et T4, 216m²) au 1084 avenue Roger Salengro à Chaville (92), à rénover puis revendre. Portée par la SAS EPI, société créée en 2024, co-fondée par Emmanuel Fretigny et Pierre Anselmetti. Première opération de la société, acquisition prévue courant avril 2024.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 26.0/75 (34.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) EPI dédié, émetteur distinct, mais capital 1 000€ très faible

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, rang non subordonné documenté

B2 · Opérateur & Track record 5.0/15faible

B2.1: 2/4 — Pierre Anselmetti et Emmanuel Fretigny nommés, peu d'info publique vérifiable

B2.2: 1/5 — 1ère opération marchand de biens, investisseurs immobiliers adjacents

B2.3: 0/3 — Aucun historique plateforme

B2.4: 2/3 — SAS EPI créée mars 2024, aucune procédure connue mais aucun bilan disponible

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang inscrite (acte signé, inscription en cours au moment du dossier)

B3.2: 1/4 — Cautions personnelles notariées des fondateurs, patrimoine non évalué formellement

B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire identifié nommément

B4 · Structure financière 6.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément, montant crowd 545K€, valeur acquisition non communiquée; estimation conservatrice

B4.2: 1/4 — Apport fonds propres EPI non précisé, capital 1 000€ symbolique

B4.3: 0/4 — Aucun stress test présenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif)/Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) inconnu

B4.4: 1/2 — Marge annoncée 14% du CA, dans la fourchette 10-15%

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun engagement de pré-vente au moment de la levée
Commercialisation prévue post-acquisition
Marché Chaville (92) standard mais produit résidentiel sur marché liquide

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Acquisition prévue courant avril 2024 (non encore actée au moment du dossier)
Aucune autorisation administrative requise (travaux de rénovation intérieure)
RF6 non applicable car marchand de biens avec foncier en cours d'acquisition

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché Chaville (92) en déclin documenté (−3%/an, transactions en baisse de 59.9% en 2 ans)
Marché secondaire en ralentissement persistant

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté au moment de la levée (acquisition prévue courant avril 2024, RE-MDB) — −3 pts

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune caution solidaire de holding solvable; cautions personnelles non notariées non enregistrées formellement — vérifier cohérence B3.1

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite sur les deux appartements acquis.

✓Marge opérateur annoncée à 14%, niveau confortable pour MDB.

✓Localisation Chaville (92), commune recherchée de l'Ouest parisien.

✓Plateforme Baltis agréée PSFP AMF, protections investisseur conformes.

✓Aucune autorisation administrative requise (travaux intérieurs uniquement).

Risques identifiés

!Opérateur SAS EPI créée en mars 2024, aucune opération antérieure livrée, capital symbolique de 1 000€.

!Foncier non acté au moment de la levée, acquisition prévue courant avril 2024.

!Marché Chaville en net ralentissement: transactions en baisse de 59.9% en 2 ans, prix en recul.

!Aucun plan de financement détaillé fourni (apport propre, dette bancaire, LTV non calculable).

!Impossible de confirmer les bilans financiers des fondateurs; SIREN Baltis confondu avec EPI dans les données live.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.