À propos
Opération de marchand de biens à La Celle-Saint-Cloud (78170) portée par la SAS DGI. Acquisition d'une maison de 180m² sur une parcelle de 1100m² avec division foncière pour revente de la maison existante (après travaux de rafraîchissement) et d'un terrain à bâtir détaché. Financement bancaire Caixa accordé, acquisition prévue le 15 janvier 2023. Obligation simple in fine sur 18 mois à 10%/an.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 40.0/75
(43.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligations simples droit français, taux fixe
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur SAS DGI, droit français clair
B1.3: 1/2 — Rang non subordonné mais non inscrit formellement; dette bancaire Caixa senior connue
B2 · Opérateur & Track record
9.0/15
B2.1: 3/4 — Éric Decorde, Andrea Guidi, Eddy Decorde nommés avec fonctions; profils décrits sans LinkedIn public
B2.2: 4/5 — DGI 8 opérations livrées depuis 2019, Andrea Guidi >9 ans marchand de biens, track record vérifiable
B2.3: 2/3 — 1 opération remboursée par anticipation sur Baltis documentée
B2.4: 0/3 — Données judiciaires non vérifiables dans le dossier; bilan partiel disponible
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — GAPD EDL Investi (holding) + caution solidaire personnelle Eric Decorde notariée + ordre irrévocable notarié après désintéressement banque
B3.2: 2/4 — EDL Investi capital 500K€, patrimoine net dirigeant 3,2M€, bilan holding non communiqué
B3.3: 1/2 — Financement Caixa accordé, montant non précisé dans dossier
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément; financement crowd = quote-part fonds propres sur acquisition, ratio modéré estimé
B4.2: 2/4 — fonds propres 307K€ injectés, fonds propres élargis 1,3M€; apport propre partiel sur opération
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel; marge 14% offre coussin modéré
B4.4: 2/2 — Marge nette 14% du CA TTC supérieure au seuil de 15% marchand de biens, proche seuil acceptable
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Aucune commercialisation lancée à date de collecte; démarrage post-acquisition prévu
- Deux avis de valeur (White Bird, Townhouse) confirment prix de sortie
- Marché liquide Yvelines, produit standard
- Score 2/10 : aucun engagement, marché liquide documenté
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier non encore acté au moment de la collecte (acquisition prévue 15 janvier 2023)
- Certificat d'urbanisme obtenu (septembre 2022) pour division foncière
- Conditions suspensives levées selon dossier
- Foncier sous promesse → marchand de biens RF6 déclenché
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- La Celle-Saint-Cloud, commune prisée des Yvelines, marché résidentiel établi et liquide
- Desserte Transilien ligne L, cadre premium
- Marché stable selon données live, volumes en léger recul
- Score 2/3 : marché établi, comparables cohérents
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté au moment de la collecte (acquisition prévue 15/01/2023, sous conditions suspensives) — RE-MDB foncier non acté
Alerte
−0 pts
Projet listé sur CrowdRevolt — signal de litige ou retard signalé par investisseurs
Points forts
8 opérations MDB livrées par DGI depuis 2019, track record solide pour structure jeune
Triple garantie : GAPD holding + caution personnelle notariée + ordre irrévocable notarié
Financement bancaire Caixa accordé, validation externe indépendante du projet
Marge opérateur de 14% du CA TTC, niveau confortable pour RE-MDB
Un remboursement anticipé déjà effectué sur Baltis par cet opérateur
Risques identifiés
Projet listé sur CrowdRevolt, signal de retard ou litige non résolu à vérifier
Foncier non acté au moment de la collecte, risque d'acquisition non finalisée
Aucune pré-commercialisation lancée à date de souscription, risque commercial entier
Bilan détaillé EDL Investi et DGI non communiqué, solidité garant non pleinement vérifiable
Projet daté de janvier 2023, remboursement attendu juillet 2024 : statut actuel inconnu
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.