Marseille Saint-Lazare — 11.5%/an · 12 mois

Plateforme · 16.4/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-30 en cours de validité, vérifié au registre AMF
Statut réglementaire complet

A2 · Track Record 2.4/6faible

Score ajusté grâce aux données live
Défaut: 6/6 (0% défauts définitifs publiés)
Retard >90j: 1.5/6 (28.12% retards — fourchette 30-50%)
Rendement: données insuffisantes sur TRI réalisé vs annoncé (3/6 par prudence)
Formule: (6×0.5 + 1.5×0.3 + 3×0.2) = 3.0 + 0.45 + 0.6 = 4.05, −2pts pénalité statistiques incomplètes = 2.4/6
Mentions CrowdRevolt documentées sur projets problématiques (CRAPONNE), investisseurs organisés

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection documenté (audits préalables évoqués dans le contexte) mais taux de sélection non publié
Crédibilité affectée par 28.12% de retards et projets en procédure collective malgré audits initiaux

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Adossée au Groupe Magellim (4.2Mds€ AUM), actionnaire institutionnel solide garantissant la viabilité plateforme
Capital social €75K (faible) mais structure groupe compense
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié
Taux retard élevé (28.12%) ne pénalise PAS A4 (mesuré en A2)

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF: délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires = 1pt minimum garanti
Prestataire paiement non documenté dans ces données (0pt escrow)
Pas de marché secondaire opérationnel identifié (0pt)

Projet · 42.0/75 (45.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur ZAZ SAS, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué (hypothèque 1er rang), non encore inscrite à date levée

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 4/4 — Dirigeants nommés (Journo/Lugassy), fonctions précisées, identifiables

B2.2: 4/5 — 5 opérations marchand de biens livrées à Marseille, >3 ans activité, track record vérifiable

B2.3: 0/3 — Première opération sur Baltis, aucun historique crowdfunding

B2.4: 2/3 — Aucune procédure, bilan sain (fonds propres 196k€, gearing quasi-nul) mais structure très légère

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acquisition prévue avril 2026). Cautions personnelles notariées = complément solide

B3.2: 1/4 — Garants personnes physiques, patrimoine immobilier évoqué mais non chiffré formellement

B3.3: 2/2 — Outil Aircap (visualisation compte bancaire) = mécanisme de contrôle documenté, pas de banque partenaire identifiée (<€2M seuil)

B4 · Structure financière 11.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~62% (863k/1396k CA TTC) marchand de biens fourchette 55-65%

B4.2: 1/4 — Apport fonds propres opérateur 147k€ soit ~14.5% du financement total, fourchette 15-25% = 1pt

B4.3: 4/4 — Marge 28% CA TTC + décote acquisition 48% offre coussin important vs stress -30%

B4.4: 2/2 — Marge nette 28% CA TTC largement >15% pour marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

B5: 3/10 — 42% précommercialisé (7/17 lots, 580k€ sur 1396k€ CA TTC) mais foncier non encore acté à date levée (acquisition prévue avril 2026)
Engagements = intérêts confirmés par écrit selon dossier
Point-mort non atteint structurellement avant achat

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

B6: 0/5 — Foncier non encore acté à date de la collecte (acquisition foncière prévue avril 2026)
Aucune autorisation administrative requise (avantage), mais acte non signé = score 0 pour marchand de biens
Déclenche RF6

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

B7: 3/3 — Marché Marseille 3ème arrondissement, zone en développement documentée
Prix acquisition 1052€/m² représente décote 48% vs moyennes marché (1904€/m² revente annoncée conforme)

Points forts

✓Décote acquisition 48% vs valeur marché offre coussin de sécurité significatif.

✓Marge opérateur 28% CA TTC nettement supérieure aux standards RE-MDB.

✓Hypothèque 1er rang + cautions personnelles notariées: pack garanties solide.

✓5 opérations MDB livrées à Marseille avec marge moyenne 39% CA TTC.

✓Pré-commercialisation 42% déjà atteinte avant levée de fonds.

Risques identifiés

!Foncier non acté à date de collecte: risque d'échec acquisition résiduel.

!Absence de partenaire bancaire identifié: financement quasi-intégral par dette crowd.

!Apport fonds propres opérateur limité (~14.5%): faible engagement financier direct.

!Première opération sur Baltis: aucun historique remboursement sur cette plateforme.

!Taux retard Baltis 28.12%: plateforme avec historique de retards significatif.