Le Garros (33) — Bordeaux — 11.5%/an · 24 mois

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 45.0/75 (50.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct SAS ROLLAND, bien documenté, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (provisionnée dans le collecté), rang prioritaire non encore formellement enregistré

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Dirigeant Djamel Atoui nommé, identifiable

B2.2: 4/5 — Opérateur exploite déjà REV HOTEL (CA 1.5M€, résultat net 208K€ 2024), modèle similaire

B2.3: 0/3 — Première opération sur cette plateforme sans historique vérifié

B2.4: 3/3 — Aucune procédure collective identifiée, bilans REV HOTEL sains

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acte signé, formalité provisionnée)

B3.2: 2/4 — Groupe DALMAR, garantie à 1ère demande, fonds propres et gearing non détaillés, information partielle

B3.3: 1/2 — Refinancement bancaire long terme envisagé avec partenaire historique, non encore formalisé à ce stade

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) RE-COM: 842K€/1 280K€ = 65.8%, fourchette 60–70%

B4.2: 2/4 — Apport opérateur 253 840€ soit 23.16% du coût total, fourchette 15–20% (3 pts) / >20% proche limite

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté, Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 65.8% modéré mais >30%

B4.4: 2/2 — TRI brut cible implicite >12% sur actif commercialisé à 9.2% rendement locatif brut

B5 · Pré-commercialisation 7.0/10

RE-COM: Bail commercial 6 ans ferme signé avec locataire identifié couvrant 100% de la surface, acte foncier réalisé
Locataire nommé mais LOI vs bail ferme : bail signé = 7 pts (lettre intention avancée avec locataire nommé confirmé)

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Acquisition réalisée (acte authentique 02/12/2024)
Déclaration préalable déposée et obtenue le 11/05/2026
Travaux en cours de lancement
Pas de permis de construire purgé requis (DP suffisante pour rénovation intérieure)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Bordeaux hypercentre, Triangle d'Or / Chartrons : marché établi, forte attractivité patrimoniale
Tendance stable d'après données live, commerces prime en amélioration
Prix 7 100€/m² cohérent avec actifs rénovés prime
2 pts (grande métropole, prix conformes comparables)

Points forts

✓Bail commercial 6 ans ferme signé, loyer sécurisé 117 600 €/an.

✓Actif acquis (acte authentique décembre 2024), risque foncier nul.

✓39 opérations réalisées par le groupe, track record documenté.

✓Hypothèque 1er rang provisionnée dès le premier décaissement.

✓Localisation prime Bordeaux hypercentre, forte valeur patrimoniale.

Risques identifiés

!Absence de crédit bancaire formalisé à date de levée (sortie par refinancement non garantie).

!Couverture hypothécaire initiale très faible (40% au démarrage, avant premier décaissement).

!Apport opérateur 23% mais capital social SAS ROLLAND de seulement 1 000 €.

!Établissement festif (bar-club) : activité nocturne, risques réglementaires et acoustiques spécifiques.

!Informations financières Groupe DALMAR partielles — solidité du garant à première demande non vérifiable.