Cerf Saint-Hilaire — 11%/an · 18 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-5 obtenu juin 2023, antérieur à la deadline obligatoire nov
Statut en cours de validité

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 3.5% → 4.5pts
Retard 26.29% → 3pts (15–30%)
Rendement réalisé ~9% conforme annoncé → 6pts
Score: (4.5×0.5)+(3×0.3)+(6×0.2)=4.35, arrondi à 4

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné, plateforme active depuis 2014 avec +340 opérations, mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis 2014 (+10 ans), acteur reconnu en Europe, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'adossement institutionnel documenté

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Prestataire de paiement tiers vraisemblable pour agrément AMF (1pt)
Marché secondaire non documenté

Projet · 48.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt simple à taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur CERF, bien documenté

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang annoncée, inscription formelle non confirmée à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Gérante nommée, profil identifiable (avocate, 15 ans transaction)

B2.2: 1/5 — 1ère opération marchand de biens, expérience adjacente (transaction/conseil)

B2.3: 0/3 — Aucun historique plateforme ni autre

B2.4: 2/3 — Aucune procédure, mais capital social 10 000€ très faible, bilan limité

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription + caution personnelle notariée (hypothèque prime)

B3.2: 1/4 — Garant personne physique, patrimoine non évalué formellement

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, montant <2M€, pas de RF2

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) prêt/prix vente 63% (marchand de biens: 55–65% → 3pts; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) achat 98% mais exit 63%)

B4.2: 2/4 — Apport 18% (15–25% → 1pt, légèrement au-dessus)

B4.3: 2/4 — Offre revente contresignée, stress partiel couvert; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 93% très élevé

B4.4: 2/2 — Marge nette 13% > 10% sur CA

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

Offre d'achat contresignée à 335 000€ par acquéreur identifié, disponibilité fonds fin avril 2027
Rang 4 (offre non notariée) mais contresignée = engagement fort. >50% lots sous engagement écrit → 8pts

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Acte de vente prévu 01/09/2026 (compromis signé 25/04/2026), foncier pas encore acté au moment du dossier
Travaux légers sans autorisation requise
Compromis signé mais acte non encore réalisé → 3pts

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Saint-Hilaire-de-Riez: marché balnéaire vendéen établi, >60% résidences secondaires, fort attrait touristique
Prix sortie 5 040€/m² conforme DVF locaux (5 026€/m²)
Marché stable, bien liquide en front de mer

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif financé, protection réelle solide

✓Offre d'achat contresignée à 335 000€, risque de commercialisation limité

✓Marge nette 13% et prix de sortie conforme aux transactions DVF locales

✓Opératrice avocate avec 15 ans d'expérience en transaction immobilière

✓Travaux légers sans autorisation administrative, risque technique très limité

Risques identifiés

!Première opération de marchand de biens pour l'opératrice, aucun historique MDB documenté

!LTC 93% (prêt/coût de revient) très élevé, faible marge d'erreur structurelle

!Capital social CERF de 10 000€, solidité financière de l'emprunteur très limitée

!Offre d'achat non notariée (rang 4), acquéreur peut se désister sans pénalité majeure

!Acte de vente non encore réalisé au moment de la levée, foncier sous compromis uniquement

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.