Les Jardins de Prévert — 11.0%/an · 24 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-5 obtenu juin 2023, antérieur à la deadline obligatoire nov
Statut en cours de validité

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 3.5% → 4.5pts
Retard 26.29% → 3pts (15–30%)
Rendement réalisé ~9% conforme annoncé → 6pts
Score: (4.5×0.5)+(3×0.3)+(6×0.2)=4.35, arrondi à 4

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné, plateforme active depuis 2014 avec +340 opérations, mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis 2014 (+10 ans), acteur reconnu en Europe, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'adossement institutionnel documenté

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Prestataire de paiement tiers vraisemblable pour agrément AMF (1pt)
Marché secondaire non documenté

Projet · 55.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt simple taux fixe, droit français agrément AMF clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct KAPAWEST SARL, bien documenté, droit français

B1.3: 1/2 — Obligation simple sans dette senior connue, rang de fait 1er non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Caroline Hubert nommée gérante, 100% propriétaire, identifiable

B2.2: 2/5 — 15 ans expérience promotion, 1-2 opérations documentées Kapawest depuis 2017

B2.3: 1/3 — Première opération sur Raizers, réputation vérifiable marché normand

B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, capital 2 000€ très faible (holding non documentée)

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD notariée SCCV + caution personnelle notariée Caroline Hubert; garantie financière d'achèvement Caisse d'Épargne (achèvement)

B3.2: 2/4 — SCCV dédiée, patrimoine garant personnel non évalué précisément

B3.3: 2/2 — Caisse d'Épargne identifiée, montant 1 300 000€ précisé

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd 22% très faible (seuil <50% → 5pts mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) global 75% appels VEFA inclus; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) prêt/CRT=22%)

B4.2: 2/4 — fonds propres opérateur 403 853€ soit ~5% du coût total

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très bas (<30%) compense structurellement

B4.4: 0/2 — Marge nette 2% du CA TTC, sous seuil 8%

B5 · Pré-commercialisation 10.0/10✓ max

B5: 10/10 — 100% précommercialisé en VEFA bloc auprès de deux bailleurs sociaux (Habitat 76 et Seminor), contrats de réservation signés pour les 3 bâtiments

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

B6: 4/5 — permis de construire initial obtenu 22/11/2023, transféré SCCV 24/04/2026, permis de construire modificatif obtenu 13/05/2026
Foncier partiellement acté (2 lots sur 12), 10 lots restants prévus fin juin 2026. permis de construire obtenu non purgé au moment de la levée

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

B7: 3/3 — Vente en bloc à bailleurs sociaux élimine le risque marché résidentiel
Prix de vente ~2 782€/m² cohérents avec marché logement social normand
Risque de commercialisation nul

Points forts

✓Opération 100% précommercialisée auprès de deux bailleurs sociaux reconnus, risque commercial nul.

✓GFA Caisse d'Épargne + partenaire bancaire identifié: validation externe indépendante.

✓LTC crowd très faible (22% du coût de revient), exposition limitée des investisseurs.

✓GAPD notariée SCCV et caution personnelle notariée de la gérante, double garantie formalisée.

✓PC obtenu et modifié, chantier planifié juillet 2026, calendrier précis documenté.

Risques identifiés

!Marge nette de 2% du CA TTC très limitée, sensible au moindre dépassement de coûts.

!Acquisition de 10 lots sur 12 non encore actée au moment de la levée (prévue fin juin 2026).

!Track record Kapawest limité: nombre d'opérations livrées non documenté dans le dossier.

!Faible capitalisation Kapawest (capital 2 000€), solidité financière du garant personnel non détaillée.

!Rendement 11%/an légèrement au-delà de la norme RE-PROM; justifié par garanties mais à noter.