Raizers Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Bancarellu

Strong

score / 100

Yield

12%/yr

Duration

18 months

Min. ticket

1 k€

Amount raised

920 k€

Invest →

À propos

Opération de division-revente de 8 lots à Bonifacio (Corse-du-Sud) portée par Éric Muchembled via le SPV Domaine Bonifacio. Le foncier (959 K€) sera acquis fin juin 2026 ; la division cadastrale est déjà réalisée, sans travaux ni permis requis. L'emprunt obligataire de 920 K€ sur 18 mois à 12 %/an est garanti par fiducie-sûreté sur les parts du SPV (LTV 57 %), caution personnelle notariée du dirigeant et GAPD de la société mère SAS M.M.B.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-5 obtenu juin 2023, antérieur à la deadline obligatoire nov
Statut en cours de validité

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 3.5% → 4.5pts
Retard 26.29% → 3pts (15–30%)
Rendement réalisé ~9% conforme annoncé → 6pts
Score: (4.5×0.5)+(3×0.3)+(6×0.2)=4.35, arrondi à 4

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné, plateforme active depuis 2014 avec +340 opérations, mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis 2014 (+10 ans), acteur reconnu en Europe, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'adossement institutionnel documenté

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Prestataire de paiement tiers vraisemblable pour agrément AMF (1pt)
Marché secondaire non documenté

Projet · 51.0/75 (54.0 brut, red flags −3.0)

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple nominative à taux fixe, droit français

B1.2: 3/3 — société dédiée (SPV) dédié société dédiée (SPV) Domaine Bonifacio, émetteur distinct, droit français clair

B1.3: 1/2 — Obligation simple sans dette senior connue, rang chirographaire de fait

B2 · Opérateur & Track record 11.0/15

B2.1: 4/4 — Éric Muchembled nommé, fonction précisée, identifiable

B2.2: 4/5 — Plusieurs dizaines d'opérations marchand de biens, >30 ans expérience, Corse-du-Sud bien documenté

B2.3: 2/3 — 2 opérations sur Raizers dont une remboursée par anticipation

B2.4: 1/3 — société dédiée (SPV) créé le 28/05/2026, aucune donnée financière historique disponible; holding MMB non évaluée

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 8/9 — Fiducie-sûreté sur parts société dédiée (SPV) (acte notarié, prise de contrôle rapide en cas de défaut) + caution personnelle notariée + GAPD société mère

B3.2: 2/4 — Solidité garant MMB non évaluable (bilans non fournis)

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire; banque séquestre MangoPay identifiée (1pt procédure agrément AMF)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 57% (seuil marchand de biens: 55–65% = 3pts)

B4.2: 0/4 — Apport fonds propres ~4% du prix d'acquisition (crowd 96%), inférieur à 15%

B4.3: 3/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) bas (<60%) compense l'absence de stress test formel

B4.4: 2/2 — Marge implicite >25% (achat 959K€, vente 1 620K€), >15% marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

1 lot sous compromis (290K€) + 2 lots sous offre (270K€) = 560K€ soit ~35% du CA prévu
Division réalisée, ~100 visites, ~30 offres reçues
Bon dynamisme commercial sur marché premium Bonifacio

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier non encore acté (acquisition prévue fin juin 2026)
Division réalisée et enregistrée par géomètre (DMPC déposé)
Aucune autorisation administrative requise
Travaux non démarrés (pas de travaux)

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Bonifacio = marché premium exclusif, offre structurellement contrainte par PLU restrictif et loi Le Meur
Prix de sortie 4 133 €/m² en-dessous des comparables locaux (5 624–6 967 €/m²)
Marché stable avec tension offre/demande documentée

⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté à la date du dossier (acquisition prévue fin juin 2026) — classe RE-MDB, formalité notariale non réalisée

Points forts

✓Fiducie-sûreté sur parts SPV + GAPD société mère + caution notariée dirigeant: triple protection solide

✓LTV 57% sur prix de vente cible, décote significative vs comparables marché local

✓Opérateur expérimenté >30 ans, 2 opérations Raizers dont remboursement anticipé

✓Division foncière déjà réalisée, aucun risque administratif résiduel

✓Prix de sortie 4 133 €/m² très en-dessous des prix Bonifacio (5 624–6 967 €/m²)

Risques identifiés

!Foncier non encore acté au lancement: risque d'échec à l'acquisition résiduel

!Apport fonds propres opérateur quasi-nul (~4%): financement quasi-intégral par dette crowd

!Solidité financière de la société mère MMB (garant GAPD) non documentée dans le dossier

!Marché de niche saisonnier (Bonifacio): délai de commercialisation des lots non vendus incertain

!Absence de crédit bancaire: aucune validation externe indépendante de l'opération

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.