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Mélitée — Eden Promotion
RA
Raizers Promotion immobilière Financé
Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Mélitée — Eden Promotion

Strong
72
score / 100
Yield
11.5%/yr
Duration
24 months
Min. ticket
—
Amount raised
700 k€
Invest →
À propos

Refinancement partiel des fonds propres d'EDEN Promotion dans une opération de promotion immobilière de 75 logements collectifs répartis sur deux îlots (B1 et B2) au sein de l'Écoquartier de Bongraine à Aytré (Charente-Maritime), en co-promotion avec Quartus (filiale BPCE). Le permis de construire est obtenu et purgé. 66% du CA est sécurisé (vente en bloc îlot B2 à Action Logement + 11 réservations îlot B1). Prêt participatif de 700 000 € sur 24 mois à 11,5%, remboursement progressif.

Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max
  • Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-5 obtenu juin 2023, antérieur à la deadline obligatoire nov
  • Statut en cours de validité
A2 · Track Record 4.0/6
  • Défaut 3.5% → 4.5pts
  • Retard 26.29% → 3pts (15–30%)
  • Rendement réalisé ~9% conforme annoncé → 6pts
  • Score: (4.5×0.5)+(3×0.3)+(6×0.2)=4.35, arrondi à 4
A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné, plateforme active depuis 2014 avec +340 opérations, mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon
  • Plateforme indépendante active depuis 2014 (+10 ans), acteur reconnu en Europe, aucun signal de détresse plateforme identifié
  • Pas d'adossement institutionnel documenté
A5 · Protection investisseurs 2.0/3
  • Agrément agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
  • Prestataire de paiement tiers vraisemblable pour agrément AMF (1pt)
  • Marché secondaire non documenté
Projet · 53.0/75
B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Prêt participatif ECSP direct, taux fixe, droit français
B1.2: 2/3 — Emprunt direct Eden Promotion, bien documenté, droit français
B1.3: 1/2 — Obligation non sécurisée sans dette senior connue, rang de fait
B2 · Opérateur & Track record 11.0/15
B2.1: 4/4 — Tristan Rivet nommé DG, identifiable Kbis
B2.2: 4/5 — +1700 logements livrés, co-promotion Quartus/BPCE, track record solide
B2.3: 2/3 — Opérateur connu sur plateformes, historique partiel Raizers
B2.4: 1/3 — Bilan Eden Promotion sain (CA 5.8M€, résultat net 1.06M€), Groupe Eden garant non évalué en détail
B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15
B3.1: 7/9 — GAPD notariée SCCV Mélitée + SAS R2D2 + SAS Groupe Eden (3 GAPDs notariées)
B3.2: 1/4 — Groupe Eden garant, capitaux non détaillés dans dossier
B3.3: 1/2 — Aucune banque nommée dans le dossier, projet <2M€
B4 · Structure financière 12.0/15bon
B4.1: 5/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 23% (700K€/13.86M€), très faible
B4.2: 4/4 — Fonds propres opérateur très largement majoritaires au regard du Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) crowd
B4.3: 2/4 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très bas compense absence de stress test explicite
B4.4: 1/2 — Marge non détaillée; opération avec vente bloc bailleur social rassurante
B5 · Pré-commercialisation 6.0/10
  • 66% CA sécurisé: 43 logements en bloc à Action Logement + 11/32 réservations accession libre
  • Entre 50-80% par réservations et ventes mixtes → 6pts
B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max
  • Foncier acté, permis de construire obtenu et purgé de tout recours, chantier en cours
  • Situation maximale pour promotion immobilière
B7 · Marché & Localisation 2.0/3
  • Aytré/La Rochelle: marché établi, littoral atlantique attractif
  • Score ajusté grâce données live: marché stable mais secteur promotion sous pression (insolvabilités +50%)
  • Marché secondaire en accession plus incertain
Points forts
✓LTC très faible à 23%, protection structurelle forte pour les investisseurs.
✓66% du CA sécurisé dont vente en bloc à bailleur social Action Logement.
✓PC obtenu et purgé, chantier en cours — maturité maximale.
✓Co-promotion avec Quartus (filiale BPCE), opérateur +1700 logements livrés.
✓Trois GAPD notariées des holdings du groupe comme sûretés.
Risques identifiés
!Secteur promotion en difficulté: insolvabilités +50% en Q1 2026 vs Q1 2025.
!21 logements en accession libre non réservés restent à commercialiser d'ici livraison.
!Solidité financière de Groupe Eden (garant) non entièrement documentée dans le dossier.
!Taux de 11,5%/an en haut de fourchette RE-PROM; vérifier adéquation garanties.
!Livraison prévue T4 2027: risque de dépassement de délai dans contexte inflationniste.
Score card
Score card — Mélitée — Eden Promotion
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