À propos
Prêt-relais de 12 mois à BV Development Jinočany a.s., SPV tchèque de promotion immobilière, pour financer la phase initiale (acquisition foncière + permis) d'un entrepôt BTS de 5 050 m² à Žebrák (corridor D5/E50) pour le compte d'ASTRATEX a.s. Le contrat BTS est signé à titre préliminaire pour EUR 6,34M; la conversion en contrat définitif est conditionnée à l'obtention du financement. Plateforme Maclear, Estonie.
Plateforme · 9.0/25
A1 · Statut réglementaire
3.0/8faible
- Plateforme suisse, hors AMF/agrément AMF/ECSP
- Supervision SRO PolyReg (autorégulation) avec FINMA en dernier ressort
- Équivalent fonctionnel mais inférieur à un agrément agrément AMF/ECSP ou FSC/BaFin
- Aucun passeport européen
- Score aligné sur enregistrement seul sans agrément agrément AMF
A2 · Track Record
3.0/6
- Taux de défaut déclaré 0,1% (<1% → 6 pts base)
- Taux de retard >90j non publié → N/C → 0 pts
- Rendement réel vs annoncé non vérifiable (aucun rapport audité 2024) → N/C → 0 pts
- Score brut: (6×0.5 + 0×0.3 + 0×0.2) = 3.0
- Pas de pénalité -2 car taux défaut partiellement publié
A3 · Rigueur de sélection
1.0/4faible
- Taux de sélection non publié
- Processus non documenté publiquement
- Deux cas documentés de fraude/fausses informations aux investisseurs (Estlat, Vibroedil) remettant en cause la rigueur du processus
- Plateforme ancienne reconnue dans sa niche mais sélection défaillante prouvée
A4 · Santé financière
1.0/4faible
- Aucun rapport financier audité 2024 publié (mars 2026, retard justifié par migration)
- Fonds de réserve petit et non transparent
- Rendements cibles 20%+ sans réserves de solvabilité vérifiables
- Croissance 720% mais modèle économique suspect
- Signal de détresse non actif mais transparence insuffisante pour 2+ pts
A5 · Protection investisseurs
1.0/3faible
- Aucun agrément agrément AMF/ECSP → règle du 1 pt automatique non applicable
- SRO PolyReg offre un cadre minimal
- Fonds de réserve existant mais opaque et sous-dimensionné
- Pas de marché secondaire documenté
- Pas de compte ségrégué confirmé publiquement
- 1 pt pour cadre SRO
Projet · 41.0/75
(44.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
7.0/10
B1.1: 5/5 — Obligation à taux fixe, droit tchèque UE clair
B1.2: 1/3 — Emprunteur direct société dédiée (SPV), droit tchèque UE reconnu mais mention loi applicable absente explicitement
B1.3: 1/2 — Nantissement foncier en cours d'inscription (mois 1-2), rang non encore inscrit
B2 · Opérateur & Track record
8.0/15
B2.1: 4/4 — Ing. Jan Šulc nommé, qualifications ingénierie, identificable
B2.2: 2/5 — Groupe 25 ans mais société dédiée (SPV) actuel gouvernance depuis 2023 seulement, track record société dédiée (SPV) limité
B2.3: 0/3 — 1ère opération sur Maclear, pas d'historique plateforme
B2.4: 2/3 — Aucune procédure connue, bilan sain post-cycle, gearing faible, quelques données 2025 non auditées
B3 · Garanties & Sûretés
7.0/15faible
B3.1: 6/9 — Nantissement foncier industriel Žebráк (€948k LV) en cours d'inscription cadastre + véhicule personnel (€49k LV); rang formel non encore inscrit
B3.2: 1/4 — Garant société dédiée (SPV) fonds propres limités; groupe affilié non garant formel
B3.3: 0/2 — Aucun crédit bancaire, financement 100% crowd+equity
B4 · Structure financière
11.0/15
B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) €710k/€1,186k (valeur foncière) = 60%; sur coût total €5,586k crowd = 12,7% Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) RE-COM → 5pts mais actif non encore acquis, provisoire 3pts
B4.2: 3/4 — fonds propres opérateur €568k sur coût total €5,586k = ~10%, soit 10-15% → 2pts; buffers additionnels
B4.3: 4/4 — ICR 8,8x en 2027F; contrat BTS fixe prix élimine risque revenu; stress -30% tolérable
B4.4: 1/2 — Marge brute 11,9% RE-COM TRI équivalent 8-12% → 1pt
B5 · Pré-commercialisation
7.0/10
- RE-COM: Contrat BTS préliminaire signé avec ASTRATEX (€6,34M, prix fixe, escrow), termes substantiellement définis
- Condition suspensive unique: obtention financement
- LOI avancée avec acheteur institutionnel identifié et solvable → 7pts
B6 · Permis & Maturité
2.0/5faible
- RE-COM: Acquisition foncière non encore réalisée (sous option, conditionnelle au financement)
- Permis territorial et de construire non déposés (prévus mois 5-9)
- Structure légale saine mais phase pré-acquisition → 2pts
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Corridor D5/E50 Prague: marché logistique institutionnel actif (CTP, Panattoni, P3, Garbe), vacance 4-5%, demande BTS soutenue
- Marché établi en croissance, prix conformes
- Score live: stable
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Pas de financement bancaire
−5 pts
Aucun crédit bancaire sur projet €710k (>€2M non atteint — RF2 non applicable stricto sensu, retiré)
Points forts
Contrat BTS prix fixe €6,34M avec acheteur institutionnel (Hartenberg Holding) pré-signé.
Historique cycle précédent validé: marge réalisée €589k net, zéro dette historique.
Intérêt coverage 8,8x en 2027F; buffer €112k dédié service dette.
Nantissement foncier industriel corridor D5/E50, valeur liquidative €948k vs prêt €710k.
Équipe technique qualifiée, SPV group 25 ans d'expérience Czech development.
Risques identifiés
Plateforme Maclear hors agrément PSFP/ECSP, supervision SRO suisse uniquement, protection investisseur limitée.
Nantissement foncier non encore inscrit au cadastre à date; sécurité réelle différée 1-2 mois.
Contrat BTS préliminaire: condition suspensive financement non levée, engagement non définitif.
Concentration totale sur un projet et un acheteur unique; permis non obtenus (risque New Building Act).
Taux 14,5%/an avec garantie réelle en cours d'inscription — RF10 déclenché (-3pts).
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.