Villa Les Merlettes – MAMITA — 12%/an · 24 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-5 obtenu juin 2023, antérieur à la deadline obligatoire nov
Statut en cours de validité

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 3.5% → 4.5pts
Retard 26.29% → 3pts (15–30%)
Rendement réalisé ~9% conforme annoncé → 6pts
Score: (4.5×0.5)+(3×0.3)+(6×0.2)=4.35, arrondi à 4

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection mentionné, plateforme active depuis 2014 avec +340 opérations, mais taux de sélection non publié dans les données disponibles

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis 2014 (+10 ans), acteur reconnu en Europe, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'adossement institutionnel documenté

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1pt)
Prestataire de paiement tiers vraisemblable pour agrément AMF (1pt)
Marché secondaire non documenté

Projet · 41.0/75 (44.0 brut, red flags −3)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt simple taux fixe droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct MAMITA bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Obligation simple, 2e rang hypothèque; dette senior CA Guadeloupe connue

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Philippe CURUTCHET nommé, Kbis, photo/LinkedIn identifiables

B2.2: 3/5 — Groupe Globality, réhabilitation haut de gamme, expérience documentée mais peu d'opérations chiffrées

B2.3: 1/3 — Première opération connue sur Raizers

B2.4: 1/3 — Kbis clean, gearing MAMITA élevé (dettes 3,4M€/fonds propres 1M€ ≈ 2.5)

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 2e rang inscrite (1er rang CA Guadeloupe connu) + GAPD SFIC + caution personnelle notariée

B3.2: 2/4 — SFIC fonds propres et gearing non chiffrés dans dossier, information partielle

B3.3: 1/2 — Crédit Agricole Guadeloupe 1,92M€ identifié mais détails banque sans montant résiduel précis

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 55% (prêt+banque/prix vente 5,25M€) → 40-55% classe marchand de biens

B4.2: 2/4 — Autofinancement partiel, fonds propres reconstitués; part propre estimée 25-35%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 55% compense structurellement

B4.4: 1/2 — Marge nette non chiffrée; CA 2025 1,1M€, résultat 693K€ positif

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Villa non précommercialisée (0%)
Marché SBH très premium et liquide mais pas d'engagement acheteur documenté
Prix 40 385€/m² cohérent avec marché haut de gamme SBH

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acté (VEFA 2022), travaux en cours à 90% conformes au planning, livraison octobre 2026 attendue
Permis obtenu, travaux de finition en cours

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Saint-Barthélemy: marché immobilier haut de gamme ultra-premium des Caraïbes, rareté foncière structurelle, demande internationale soutenue
Légère incertitude géopolitique/touristique signalée par opérateur

Points forts

✓LTV maîtrisée à 55% sur actif premium Saint-Barthélemy à forte rareté foncière.

✓Triple sûreté: hypothèque 2e rang, GAPD SFIC, caution personnelle notariée dirigeant.

✓Travaux achevés à 90%, livraison proche (octobre 2026), risque de construction limité.

✓Crédit Agricole Guadeloupe comme partenaire bancaire senior, validation externe.

✓Résultat net MAMITA 2025 positif (693 561 €), bilan en croissance significative.

Risques identifiés

!Villa non précommercialisée: aucun engagement acheteur documenté à ce stade.

!Hypothèque de 2e rang uniquement; CA Guadeloupe prioritaire sur actif en cas de défaut.

!Marché SBH ultra-premium avec liquidité restreinte et acheteurs internationaux peu prévisibles.

!Solidité financière SFIC (garant GAPD) non documentée dans le dossier.

!Situation géopolitique pouvant impacter travaux et commercialisation (signalé par opérateur).

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.