La Première Brique Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

L'Amour — Saint-Amour (39)

Average

score / 100

Yield

12.0%/yr

Duration

30 months

Min. ticket

1 €

Amount raised

2.1 M€

Invest →

À propos

Financement de l'acquisition d'un local commercial de 1 065 m² à Saint-Amour (Jura) et d'une partie des travaux pour le transformer en club de sport premium sous la marque Rituel Sport Club. L'opérateur SDM Invest (groupe SDM) a déjà lancé les travaux début 2026, avec permis de construire obtenu et purgé. Remboursement prévu via refinancement en crédit-bail ou crédit bancaire sous 20 à 30 mois.

Plateforme · 20.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-15 confirmée
Score maximum

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6 pts
Retard 8,6% → 4,5 pts (fourchette 5–15%)
Rendement moyen 11,7% brut conforme aux annonces → 6 pts
A2 = (6×0,5)+(4,5×0,3)+(6×0,2) = 3+1,35+1,2 = 5,55 → arrondi 5,5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de refus publié ni détail du comité
Plateforme mature 6 ans, 325M€ collectés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, >5 ans d'existence, aucun signal de détresse opérationnel
Capital social modeste (150K€) mais croissance saine
Pas d'actionnaire institutionnel identifié

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréée : délai réflexion 4j + plan continuité obligatoires (1 pt)
Comptes ségrégués présumés via PSP tiers (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 34.0/75 (39.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 7.0/10

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français, taux fixe

B1.2: 2/3 — Emprunt direct SDM Invest (pas de société dédiée (SPV) dédié), droit français clair

B1.3: 0/2 — Hypothèque en cours d'inscription (valeur 61% initiale), mais dette crowd représente rang principal; rang non encore inscrit à la publication

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 3/4 — Mathieu EYLERT nommé, DG EM Holding, identifiable mais profil partiel

B2.2: 2/5 — Anciennement franchisé L'Appart Fitness, 12 clubs Rituel; 1ère acquisition foncière, marque en développement

B2.3: 1/3 — Projet L'Equilibre (69) mentionné sur LPB, pas encore remboursé

B2.4: 1/3 — SDM Invest capital 15K€, fonds propres 7,5K€, bilan très tendu; SDM Groupe fonds propres 2,4M€ mais résultat -72% et trésorerie 11K€

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (acte signé, formalité en cours). Nantissement fonds de commerce complémentaire

B3.2: 2/4 — SDM Groupe fonds propres 2,4M€ (>1M€) mais gearing élevé ~0,94 et trésorerie 11K€ très faible

B3.3: 1/2 — Crédit-bail matériel 267K€ identifié mais prêteur non nommé

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 67,58% sur actif commercial (seuil 60–70% → 3 pts, mais actif en transformation non générant de revenus → 2 pts prudents)

B4.2: 1/4 — Apport porteur 23,9% mais equity réel SDM Invest 7,5K€; apport groupe 750K€ dont 340K€ initial; <20% fonds propres propres engagés

B4.3: 1/4 — Tension trésorerie nov-26 à -2K€; point mort 1050 adhérents en an 2; aucun stress test documenté; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) >60%

B4.4: 0/2 — TRI projet non calculé; exploitation déficitaire an 1; marge EBE >50% seulement en an 5

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

500 adhérents pré-inscrits (inscriptions non contractuelles)
Aucun bail signé, exploitation non démarrée
Étude de marché positive, absence de concurrence locale documentée
Zone en développement avec locomotives commerciales

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

Promesse signée le 23 décembre 2025 (foncier non encore acté)
Travaux en cours selon le dossier
Acquisition non réalisée à l'acte mais sous promesse ferme
Permis non documenté précisément

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Saint-Amour, ville moyenne du Jura (~5 000 hab.), marché immobilier secondaire stable
Prix €1 415/m² moyen
Concept fitness premium innovant mais marché local étroit
Absence de concurrence positive mais bassin limité

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun crédit bancaire accordé identifié sur projet de 2 120 000€ (>2M€) — crédit-bail matériel 267K€ non assimilable à partenaire bancaire principal

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang en cours d'inscription sur actif immobilier identifié

✓500 adhérents pré-inscrits avant ouverture, absence de concurrence locale documentée

✓Garantie à première demande de SDM Groupe, holding opérationnelle avec CA 2,1M€

✓Zone commerciale en développement avec enseignes locomotives (Super U, Aldi, McDonald's)

✓Nantissement du fonds de commerce complémentaire à l'hypothèque

Risques identifiés

!Foncier sous promesse uniquement (non acté à la date du dossier), risque d'acquisition

!SDM Invest: FP 7 572€ pour un emprunt de 2,1M€; entité quasi-coquille sans historique

!Remboursement 100% conditionné au refinancement bancaire ou crédit-bail non obtenu

!Trésorerie SDM Groupe: 11 766€ au 31/08/2025, capacité de garantie limitée à court terme

!Tension trésorerie exploitation prévue nov-26 à -2K€; ramp-up adhérents non garanti contractuellement

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.