À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la division, la rénovation et la revente au détail d'un ensemble immobilier (maison individuelle + dépendance) situé au 25 rue des Pâtis à Osny (95). L'actif sera divisé en 2 lots puis commercialisé. Portée par DOLLE INVEST, société créée en février 2026, détenue à 100% par Christian Dollé, fort de 40 ans d'expérience dans les travaux. Obligation simple in fine sur 12 mois à 11,5%/an avec coupons mensuels.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
3.0/6
- Statistiques plateforme partiellement publiées
- Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
- Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
- Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
- Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
- Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
- Processus décrit sans données quantitatives vérifiables
A4 · Santé financière
3.0/4bon
- Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
- Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée
A5 · Protection investisseurs
3.0/3✓ max
- Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
- Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
- Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)
Projet · 33.0/75
(41.0 brut, red flags −8.0)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (DOLLE INVEST), bien documenté droit français
B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué (hypothèque 1er rang annoncée), non encore inscrite au conservateur à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 4/4 — Christian Dollé nommé, Président identifié, domicile et date naissance au Kbis
B2.2: 2/5 — 40 ans expérience travaux, mais DOLLE INVEST créée 02/2026, 0 opération marchand de biens livrée documentée
B2.3: 0/3 — 1ère opération sur Baltis, aucun historique plateforme
B2.4: 1/3 — Société créée 02/2026, aucun bilan disponible, capaux 1 000€, impossible évaluer solidité financière
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang annoncée en cours d'inscription + caution personnelle notariée du dirigeant
B3.2: 1/4 — Garant personne physique, patrimoine non évalué dans dossier, information partielle
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire mentionné; projet <2M€ donc pas de RF2
B4 · Structure financière
10.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) non calculable précisément, actif marchand de biens <2M€, marge 16% suggère Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) raisonnable (estimé 40–55%)
B4.2: 3/4 — Crowd finance quote-part fonds propres, plan financement partiel; apport opérateur estimé 35–50%
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formalisé mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total)/Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) bas estimé compense structurellement
B4.4: 1/2 — Marge déclarée 16% TTC (dans fourchette 10–15% nette estimée)
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- marchand de biens: aucun engagement acheteur documenté
- Marché résidentiel Osny/Cergy liquide, produit standard
- Pas de promesse signée, commercialisation non débutée
- Score 2/10: aucun engagement, produit standard sur marché liquide
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Foncier acté non confirmé explicitement dans le dossier (acquisition mentionnée comme objet du financement)
- Division dispensée de DP selon dossier
- Marché travaux signé
- Score prudent: foncier en cours d'acquisition, travaux non démarrés mais permis non requis
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Osny/Cergy-Pontoise: marché établi, demande résidentielle soutenue, accès RER
- Marché stable selon données live
- Prix sortie cohérents avec comparables secteur
- Score ajusté grâce aux données live: marché stable, pas de signal déclin, grande agglomération régionale
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Aucune garantie réelle sur ce projet
−5 pts
Caution personnelle non notariée insuffisante comme seule garantie — ANNULÉ: hypothèque 1er rang documentée → B3.1=7 donc RF8 non applicable
Points forts
Garanties doubles: hypothèque 1er rang + caution personnelle notariée documentées.
Opérateur avec 40 ans d'expérience dans les travaux, structure interne DOMABITAT.
Marge prévisionnelle de 16% TTC correcte pour opération MDB.
Plateforme Baltis agréée PSFP AMF, séquestre coupons prévu (28 031€).
Pas d'autorisation administrative requise pour la division parcellaire.
Risques identifiés
DOLLE INVEST créée en février 2026: aucun bilan, capital social de 1 000€ seulement.
Aucune opération MDB livrée documentée par l'opérateur dans ce montage.
Foncier non encore acté au moment de la collecte: acquisition objet du financement.
Pas de pré-commercialisation ni d'engagement acheteur à date de collecte.
Taux 11,5%/an supérieur à la norme RE-MDB standard; vérifier que les garanties compensent.
⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.