Le Clos de Varye - Résidence Saint Doulchard

Les Entreprêteurs Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Le Clos de Varye - Résidence Saint Doulchard

Average

score / 100

Yield

11.0%/yr

Duration

12 months

Min. ticket

100 €

Amount raised

550 k€

Invest →

À propos

Opération de promotion immobilière à Saint-Doulchard (18230), proche de Bourges, portée par la SCCV Le Clos de Varye, filiale de SAS Presto Promotion (Pascal Rollet). Acquisition d'un foncier de 9 347 m², revente d'une maison existante et construction de 9 maisons en VEFA (106 m² chacune, prix 282–302 K€ TTC). PC obtenu et purgé, 80% pré-commercialisé (8/10 lots). Obligations simples in fine sur 12 mois à 11%/an.

Plateforme · 14.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF obtenu en novembre 2023, en cours de validité
Score maximum applicable

A2 · Track Record 1.0/6faible

Défaut 7.47% → tranche 7–15% → 1.5 pts
Retard >90j: N/C → 0 pt
Rendement réel vs annoncé: N/C → 0 pt
A2 = (1.5×0.5)+(0×0.3)+(0×0.2) = 0.75 ≈ 1
Statistiques partiellement publiées (taux perte 0.79% disponible), pénalité −2 pts non déclenchée car données partielles publiées

A3 · Rigueur de sélection 1.0/4faible

Aucun taux de sélection publié ni processus détaillé identifié
Plateforme établie depuis 2016, reconnue dans le secteur PME
Score minimal pour plateforme ancienne sans documentation du processus

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante active depuis avril 2016 (>8 ans), agrément agrément AMF obtenu
Aucun signal de détresse identifié
Données AUM et solvabilité non disponibles mais aucun incident plateforme signalé
3 pts: indépendante, établie, sans signal négatif

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit légalement le délai de réflexion 4 jours et le plan de continuité → 1 pt minimum obligatoire
Tableau de bord investisseur mis à jour mentionné
Comptes ségrégués et marché secondaire non documentés dans les données disponibles

Projet · 41.0/75 (46.0 brut, red flags −5.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (Presto Promotion), pas de société dédiée (SPV) dédié entre investisseur et émetteur

B1.3: 1/2 — Obligation simple, aucune dette senior connue, rang de fait prioritaire non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Pascal Rollet nommé président, photo/profil identifiable, Eric Chervy DG documenté

B2.2: 2/5 — 2 lotissements livrés (Plaimpied, Fussy), petite taille, expérience adjacente (agent, courtier)

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur cette plateforme, réputation sur d'autres plateformes non vérifiée

B2.4: 2/3 — Gearing 4.6 en 2024 (tendu), aucune procédure collective identifiée

B3 · Garanties & Sûretés 8.0/15

B3.1: 6/9 — Nantissement parts sociales + compte bancaire SCCV enregistré; GAPD sous seing privé (non bancaire = 5–6 pts); caution personnelle solidaire seing privé

B3.2: 1/4 — SCCV dédiée sans bilan propre substantiel; holding Presto gearing 4.6, fonds propres faibles

B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire identifié, projet <€2M donc pas RF2

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 45% (fourchette 45–60% RE-COM/PROM → 4 pts selon Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total))

B4.2: 0/4 — fonds propres 85K€ sur CA prévisionnel 2.45M€ HT = ~3.5%, sous seuil 5%

B4.3: 3/4 — Pré-commercialisation 80%, appels VEFA couvrent construction; stress test −20% documenté via marge 13%

B4.4: 1/2 — Marge brute 13%, dans fourchette 8–12% (limite haute), marge opérationnelle 2%

B5 · Pré-commercialisation 6.0/10

80% pré-commercialisé: maison sous compromis + 3 contrats réservation + 4 offres achat signées + 1 lot libre
Majorité hors acte authentique; 3 contrats réservation VEFA + 4 offres signées = solide mais révocable
Couverture 50–80% par réservations/compromis mixtes → 6 pts

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

Permis de construire obtenu et purgé (délai recours expiré), foncier sous compromis signé novembre 2025, acquisition prévue juin 2026
Compromis acté = foncier sécurisé contractuellement. permis de construire purgé + chantier à lancer → 5 pts

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché declining
Saint-Doulchard = ville moyenne périphérique Bourges
Ventes neuf -20%+ Q3 2025, stocks durs +74%, investisseurs privés -53%
Prix sortie (282–302K€) haut du marché local (médiane ~1808€/m²)
Marché secondaire stable mais sous pression nationale

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié — projet 550K€ <2M€, RF2 non déclenché (seuil >2M€)

Points forts

✓Permis de construire obtenu et purgé, risque administratif nul.

✓Pré-commercialisation 80% avec contrats de réservation et offres signées.

✓LTV 45% offrant une marge de sécurité acceptable sur l'actif.

✓Marge prévisionnelle 13%, cohérente pour une opération de cette taille.

✓Dirigeants identifiés avec parcours immobilier documenté depuis 2008.

Risques identifiés

!Gearing opérateur très élevé (4.6 en 2024), structure financière tendue.

!Absence totale de financement bancaire; dépendance aux flux VEFA pour remboursement.

!Marché immobilier neuf en fort recul national et régional depuis 4 ans consécutifs.

!Financement acquéreurs non sécurisé: condition suspensive prêt sur compromis maison existante.

!Apport fonds propres opérateur très faible (3.5%), engagement limité en capital.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.