Les Oliviers - Vaucluse - Promotion immobilière

Les Entreprêteurs Promotion immobilière Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Les Oliviers - Vaucluse - Promotion immobilière

Strong

score / 100

Yield

10.0%/yr

Duration

12 months

Min. ticket

100 €

Amount raised

350 k€

Invest →

À propos

Programme de promotion immobilière à Cadenet (Vaucluse) porté par LDDC Construction, consistant en la réalisation de 7 villas neuves ainsi que la valorisation d'une maison existante et d'un pigeonnier. Permis de construire obtenu et purgé, foncier sécurisé via promesse de vente. Pré-commercialisation avancée avec 77% du CA déjà acté ou réservé. Obligation simple in fine sur 12 mois à 10% via la plateforme Les Entreprêteurs.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-28 en cours de validité depuis novembre 2023
Statut vérifié via données live

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 0.79% (6/6×0.5=3.0), retard >90j 7.47% (4.5/6×0.3=0.45), données rendement réel vs annoncé non communiquées (0/6×0.2=0)
126 mentions CrowdRevolt documentent des plaintes investisseurs sur retards et exécution garanties

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de sélection publié ni détails complets
Plateforme ancienne (2014) et reconnue avec >850 projets financés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante rentable, >10 ans d'existence (depuis 2014), capitalisation €200K documentée, partenariats institutionnels actifs
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié malgré préoccupations sur le portefeuille

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai de réflexion 4 jours obligatoire (agrément AMF agréé) + plan de continuité légalement requis (1/3)
Comptes ségrégués probable mais non explicitement documenté dans les données fournies (0/3)
Absence de marché secondaire mentionné (0/3)

Projet · 48.0/75

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple à taux fixe, droit français

B1.2: 3/3 — Émetteur LDDC Construction, SAS française, structure claire

B1.3: 1/2 — Obligation simple non sécurisée, aucune dette senior documentée, rang de fait 1er mais non inscrit

B2 · Opérateur & Track record 10.0/15

B2.1: 4/4 — Alain et Maryvonne Morelli nommés, fonctions précisées, identifiables publiquement

B2.2: 4/5 — 8 opérations livrées entre 2009–2023 (volumes 0.8–4.9M€, marges 12–20%), dernière livrée 2023 (Le Vivaldi 27 lots)

B2.3: 0/3 — Première opération sur Les Entreprêteurs, aucun historique plateforme documenté

B2.4: 2/3 — Aucune procédure, bilans sains (fonds propres 175K€, endettement 50K€), mais capitalisation faible post-transition 2024

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — GAPD notariée émise par SCI Saint-André + nantissement parts sociales SCI enregistré (100% capital)

B3.2: 2/4 — SCI Saint-André patrimoine 3 logements locatifs documenté, capitalisation faible, données fonds propres non communiquées

B3.3: 2/2 — Crédit bancaire identifié à 81.2% du financement (1.985M€), banque non nommée

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 54% (350K€ crowd sur 2.444M€ coût total hors frais financiers), entre 50–65%

B4.2: 2/4 — Apport fonds propres 111K€ = 4.5% du coût total, entre 10–15%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test documenté, Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 54% (entre 30–60%) offre une sécurisation partielle

B4.4: 2/2 — Marge nette 7% du CA TTC (184K€ sur 2.633M€ HT), <8% mais cohérente avec marché promotion immobilière dégradé

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

5 lots actés (1.4M€) + 2 réservations signées (619K€) = 77% CA couvert (dont 53% actes authentiques)
Forte absorption rapide
2 lots en stock (617K€, 23%)
Score 8/10: pré-commercialisation solide entre 80–100%, majorité compromis et actes

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non acté (sous promesse de vente uniquement), permis obtenu et purgé, chantier lancé
Selon méthodologie promotion immobilière: foncier non sécurisé = 0/5

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché promotion France en recul documenté (ventes −20% Q3 2025, stock dur +74%, cycles >48 mois, investisseur privé −53%)
Prix sortie 3.800–4.300€/m² conformes aux comparables locaux Luberon
Contexte national défavorable limite score à 1/3

⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté sur classe RE-MDB — projet RE-PROM avec foncier sous promesse, pénalité B6 uniquement

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Obligation simple sans garantie réelle inscrite sur projet €350K — caution + GAPD présentes, RF8 non déclenché strictement mais absence hypothèque notée

Points forts

✓Opérateur expérimenté: Alain Morelli 40 ans d'expérience, 8 opérations livrées documentées depuis 2009

✓Pré-commercialisation avancée: 77% CA sécurisé dont 53% actes notariés signés (1.4M€)

✓Structure financière assainie: LDDC FP 175K€, endettement 50K€, désendettement massif 2023

✓Permis purgé: PC obtenu et délai recours expiré, chantier lancé

✓Prix cohérents marché: 3.800–4.300€/m² conformes comparables locaux Luberon

✓Partenaire bancaire: 81.2% financement bancaire accordé (1.985M€), validation externe forte

✓GAPD notariée: garantie première demande émise par SCI Saint-André propriétaire 3 logements locatifs

Risques identifiés

!Foncier non acté: acquisition sous promesse uniquement, pas encore sécurisée par acte authentique

!Marge opérationnelle faible: 7% du CA HT (184K€), <8% norme RE-PROM, sensibilité dérapages forte

!Marché promotion immobilière France en recul documenté: ventes −20% Q3 2025, délais absorption >48 mois certaines régions

!Capitalisation opérateur limitée: LDDC FP 175K€ pour opération 2.444M€ coût total (ratio 7.2%)

!LTC 54%: ratio moyen, marge sécurité limitée en cas dérapage coûts ou retard commercialisation

!Plateforme: 7.47% retards >90j portefeuille, 126 mentions CrowdRevolt sur exécution garanties

!Première levée opérateur sur cette plateforme: pas d'historique remboursement Les Entreprêteurs

!Absence hypothèque: obligation simple sans garantie réelle inscrite sur actif immobilier

!Garant SCI capitalisation non communiquée: SCI Saint-André patrimoine locatif documenté mais FP non divulgués

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.