Le Clos Dennetière — 12.0%/an · 18 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Baltis détient l'agrément agrément AMF AMF (fonds propres-2023-19), en cours de validité au registre AMF
Score maximum applicable

A2 · Track Record 3.0/6

Statistiques plateforme partiellement publiées
Taux retard >90j estimé à 15–25% (portefeuille promotion immobilière majoritaire, marché 2023-2024 sous pression)
Aucun défaut définitif documenté publiquement à date
Rendement réel vs annoncé non confirmé officiellement
Pénalité appliquée pour opacité des données agrégées
Score ajusté par prudence: défaut ~0% (4.5pts×0.5=2.25) + retard estimé 15–25% (3pts×0.3=0.90) + rendement N/C (0pts×0.2=0) = 3.15 → arrondi 3/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Baltis mentionne un processus de sélection (comité, analyse financière) sur son site mais ne publie pas de taux de sélection chiffré
Processus décrit sans données quantitatives vérifiables

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2018, collecte active en 2024-2025, aucun signal de détresse plateforme identifié
Pas d'actionnaire institutionnel coté mais existence >5 ans et continuité opérationnelle confirmée

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Agrément agrément AMF AMF → délai de réflexion 4j + plan de continuité obligatoires (1pt)
Compte ségrégué via prestataire de paiement tiers (Mangopay, 1pt)
Aucun marché secondaire documenté à ce jour mais recouvrement collatéral mentionné dans les CGU (1pt)

Projet · 35.0/75 (38.0 brut, red flags −3.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligations simples taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur RG INVEST FRANCE, bien documenté

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué (hypothèque 1er rang), non encore inscrite car foncier non acté à date

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Romain Gabon nommé, présent, profil identifiable

B2.2: 2/5 — Société fondée 2023, 2 opérations livrées en marchand de biens, expérience antérieure en urbanisme/fiscalité adjacent

B2.3: 1/3 — Première opération sur Baltis, réputation à confirmer

B2.4: 3/3 — Aucune procédure collective, bilans publiés, gearing 3.81 mais bilan en forte croissance

B3 · Garanties & Sûretés 9.0/15

B3.1: 5/9 — Hypothèque 1er rang prévue sur l'actif + caution personnelle notariée dirigeant; foncier non encore acté donc hypothèque non encore inscrite → 5pts (caution solidaire/personnelle notariée prime)

B3.2: 1/4 — RG INVEST FRANCE: CP 289k€, gearing 3.81, structure jeune; garant personne physique non évalué patrimonialement

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié; montant >€2M non applicable (1 001 500€ < 2M€), pas de RF2

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) estimé ~60% (1 001 500€ / CA prévisionnel 1 664k€); fourchette 55-65% → 3pts

B4.2: 1/4 — Apport propre limité, levier important, fonds propres 289k€ sur opération 1,6M€ soit ~17%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formalisé; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) ~60% compense partiellement

B4.4: 2/2 — Marge nette opérateur 29% du CA TTC, largement >15%

B5 · Pré-commercialisation 3.0/10faible

46% du CA TTC pré-commercialisé (6 lots sur 9) par réservations/engagements; acquisition foncière non encore réalisée (prévue juillet 2026)
Point-mort non clairement atteint, engagement commercial significatif mais foncier non acté limite la solidité → 3pts

B6 · Permis & Maturité 0.0/5faible

Foncier non encore acté à date du dossier (acquisition prévue juillet 2026)
Pas d'autorisation administrative requise selon l'opérateur. marchand de biens: foncier non acté → 0pt + RF6 déclenché (−3pts)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Halluin (59), périphérie lilloise, marché résidentiel stable avec ITI positif
Prix de vente prévus 2 819€/m² cohérents avec marché local
Marché secondaire de la métropole lilloise, demand soutenue documentée → 2pts