Le Magicien (59) — Roubaix — 12.0%/an · 24 mois

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 49.0/75 (52.0 brut, red flags −3.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français, taux fixe

B1.2: 2/3 — Emprunt direct société dédiée (SPV) KG INVEST, droit français clair

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué (hypothèque 1er rang), en cours d'inscription sur foncier sous promesse

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 4/4 — Romain GABON nommé, fonction Président, identifiable

B2.2: 2/5 — 2 opérations en cours + 5 professionnelles, marchand de biens émergent

B2.3: 2/3 — 2 projets en cours sur LPB, pas encore remboursés

B2.4: 1/3 — KG INVEST créée 04/2024, capital 1600€, comptes courts, gearing très élevé (dettes 534K/CP 47K)

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription (foncier sous promesse)

B3.2: 1/4 — KG INVEST fonds propres 47K€, gearing >10x; caution personnelle Romain GABON 1 662 000€, patrimoine non évalué

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, projet <2M€ (pas de RF2)

B4 · Structure financière 13.0/15bon

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 74.84% (seuil marchand de biens 55–65% = 3pts)

B4.2: 3/4 — Apport 25.16% du total (seuil 25–35% = 3pts)

B4.3: 4/4 — Prix sortie 13% sous marché, 60% précommercialisé, stress −30% absorbable structurellement

B4.4: 2/2 — Marge nette 19% > 15% (marchand de biens)

B5 · Pré-commercialisation 8.0/10bon

Score ajusté grâce aux données live: 46 lots sous PUV signés = 60% CA (1 366 000€), dont 40 sans condition suspensive financement. >50% sous promesses notariées marchand de biens → 8 pts

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Foncier sous promesse de vente (non encore acté)
Travaux partiellement démarrés par précédent opérateur
Acquisition judiciaire en cours, foncier non acté = 3 pts max marchand de biens (pas RF6 car acte prévu)

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: Roubaix/Nord, marché logistique declining, volumes Q1 2026 −67% YoY
Demande sous-jacente self-storage PME/artisans solide localement mais marché secondaire avec incertitude économique → 1 pt

Points forts

✓60% du CA précommercialisé via PUV signées, dont 40 sans condition suspensive.

✓Prix de sortie 13% sous la médiane marché, offrant une décote acquéreurs significative.

✓Marge nette prévisionnelle de 19%, au-dessus des seuils RE-MDB.

✓Hypothèque de 1er rang documentée + caution personnelle 1 662 000€.

✓Opérateur identifié, 5 opérations professionnelles, 2 projets en cours sur LPB.

Risques identifiés

!Foncier non encore acté (acquisition judiciaire en cours), risque de non-réalisation.

!SPV KG INVEST très récent (04/2024), capitaux propres 47 706€, gearing supérieur à 10x.

!Opérateur gère 2 projets simultanément sur LPB avec difficultés opérationnelles documentées sur Le Gradi.

!Concentration acquéreur unique sur 300 000€ de lots (environ 22% du CA prévisionnel).

!Marché logistique/activités Nord en phase de contraction des volumes d'investissement (-67% Q1 2026).

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.