La Pellegrino (74) — 11.5%/an · 20 mois

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-15 vérifié et en vigueur

A2 · Track Record 4.5/6bon

Score ajusté grâce aux données live: Taux défaut 0.0% (6 pts), taux retard >6 mois 10.1% (4.5 pts), rendement non communiqué
Formule pondérée: (6×0.5 + 4.5×0.3 + 3×0.2) = 4.95
Arrondi 4.5/6

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Audits documentés avant mise en ligne mais taux de sélection et processus détaillé non publiés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Score ajusté grâce aux données live: Plateforme rentable (851K€ profit 2022), croissance saine (367M€ collectés, 171K investisseurs), >29 employés, bureaux Lyon
Agréée agrément AMF 2023, donc <3 ans agrément mais structure solide

A5 · Protection investisseurs 1.0/3faible

Agrément agrément AMF garantit délai 4 jours + plan continuité (1 pt obligatoire)
Pas de mention comptes ségrégués ni marché secondaire dans dossier

Projet · 36.0/75 (44.0 brut, red flags −8.0)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt participatif rémunéré, droit français clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur HB Locations, droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang revendiquée, inscription formelle non confirmée à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 4/4 — Benjamin Heluin nommé, gérant identifiable

B2.2: 1/5 — Premier projet marchand de biens, investisseur patrimonial adjacent, aucune opération marchand de biens livrée documentée

B2.3: 0/3 — Première opération sur toute plateforme

B2.4: 1/3 — Capitaux propres négatifs (-88K€), deux sociétés liquidées (Holding JVE, BioAlpes), gearing non calculable (fonds propres négatifs)

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription documentée

B3.2: 1/4 — HB Locations: fonds propres négatifs (-88K€), caution personnelle Benjamin Heluin (1,224M€ déclarée) non notariée formellement

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire actif (refinancement), projet <2M€ donc pas de RF2

B4 · Structure financière 7.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 78% (seuil marchand de biens 65-75% = 3pts, >75% = 2pts)

B4.2: 1/4 — Apport 22.3% dont 144K€ déjà injectés sur coût total 1,31M€; autofinancement <25%

B4.3: 2/4 — LTS 68% offre coussin structurel modéré, pas de stress test formalisé

B4.4: 2/2 — Marge nette prévisionnelle 12%, dans la fourchette marchand de biens >10%

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

marchand de biens: Local commercial en vente (165K€), appartements 3e/4e étages proches finalisation; aucune promesse signée documentée
Construction quasi-terminée sur partie haute, marché Evian liquide
Score 5/10 (construction terminée partielle, fort potentiel marché)

B6 · Permis & Maturité 5.0/5✓ max

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Evian-les-Bains: marché établi, rives lac Léman, proximité Suisse, ville thermale
Prix cibles 4 710€/m² conformes à la fourchette moyenne locale documentée (3 510-6 427€/m²)
Marché en hausse
Score 2/3 (marché établi, pas de données tension exceptionnelle)

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang sur actif identifié, LTS 68% offre couverture raisonnable.

✓Foncier acté depuis 2020, travaux partiellement réalisés (288K€ déjà effectués).

✓Localisation premium Evian-les-Bains, rive lac Léman, marché dynamique documenté.

✓Prix de sortie conformes aux moyennes locales, marge prévisionnelle de 12%.

✓Caution personnelle de 1,224M€ du porteur engagée.

Risques identifiés

!Premier projet MDB de l'opérateur, aucune opération similaire livrée antérieurement.

!Capitaux propres négatifs (-88 657€) de HB Locations, société sous-capitalisée (capital 1 000€).

!Deux sociétés liquidées (Holding JVE, BioAlpes) dans l'historique du porteur.

!LTC de 78% élevé pour un MDB; financement crowd représente 77,7% du coût total.

!Aucune pré-vente formalisée (promesse/compromis) documentée au dossier.