Kanoa Lodge — Hôtel Moorea — Polynésie Française

Les Entreprêteurs Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Kanoa Lodge — Hôtel Moorea — Polynésie Française

Fragile

score / 100

Yield

10.0%/yr

Duration

90 months

Min. ticket

100 €

Amount raised

380 k€

Invest →

À propos

Construction d'un hôtel de tourisme 2 étoiles de 18 bungalows à Moorea (Haapiti), Polynésie Française, porté par Jérôme FERNANDEZ via la SARL Kanoa Lodge. Projet en phase de financement, exploitation prévue à partir de juillet 2027. Prêt amortissable mensuel sur 90 mois à 10%/an.

Plateforme · 18.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-28 en cours de validité depuis novembre 2023
Statut vérifié via données live

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 0.79% (6/6×0.5=3.0), retard >90j 7.47% (4.5/6×0.3=0.45), données rendement réel vs annoncé non communiquées (0/6×0.2=0)
126 mentions CrowdRevolt documentent des plaintes investisseurs sur retards et exécution garanties

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Mention d'un processus de sélection sans taux de sélection publié ni détails complets
Plateforme ancienne (2014) et reconnue avec >850 projets financés

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante rentable, >10 ans d'existence (depuis 2014), capitalisation €200K documentée, partenariats institutionnels actifs
Aucun signal de détresse PLATEFORME identifié malgré préoccupations sur le portefeuille

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Délai de réflexion 4 jours obligatoire (agrément AMF agréé) + plan de continuité légalement requis (1/3)
Comptes ségrégués probable mais non explicitement documenté dans les données fournies (0/3)
Absence de marché secondaire mentionné (0/3)

Projet · 30.0/75 (35.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Prêt à taux fixe 10%, droit français/agrément AMF, instrument clair

B1.2: 2/3 — Emprunt direct SARL Kanoa Lodge, pas de société dédiée (SPV), droit local Polynésie française (collectivité d'outre-mer, droit civil applicable)

B1.3: 1/2 — Aucune dette senior connue; obligation simple non sécurisée en rang de fait premier, non inscrite

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 4/4 — Jérôme Fernandez nommé gérant, email fourni, profil LinkedIn trouvé

B2.2: 1/5 — Reconversion immobilière, 0 hôtel livré; expérience adjacente (restaurant, infirmier libéral)

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur cette plateforme; aucun historique crowdfunding vérifiable

B2.4: 0/3 — Statut judiciaire non confirmé (SARL PF, registre non vérifiable en données live); scoring interne C par l'analyste crédit plateforme

B3 · Garanties & Sûretés 7.0/15faible

B3.1: 4/9 — Caution personnelle notariée absente (sous seing privé uniquement); hypothèque 4e rang sur foncier opération et 2e rang sur entrepôt Papeete (rangs faibles). Caution personnelle non notariée = 2 pts + hypothèque dégradée par rang = max 4 pts retenus

B3.2: 2/4 — Patrimoine déclaré: RP 800K€/passif 385K€, entrepôt 600K€/passif 120K€, terrain 860K€/passif 125K€; patrimoine net ~1.63M€, mais garanties de rang faible réduisent solidité réelle

B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire nommé identifié; montant <€2M, pas de RF2

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 2/5 — Crowd 13% du plan financement; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif)/Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) sur actif hôtelier non calculable précisément; position RE-COM, endettement EP limité mais IRR hôtelier non documenté explicitement

B4.2: 2/4 — fonds propres engagés 118K€ sur total ~2.9M€ estimé (crowd 380K+reste), soit ~4%; très faible apport opérateur

B4.3: 2/4 — taux de couverture de la dette ~2x annoncé dès an 1; mais stress test −30% non documenté; Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) faible compense partiellement

B4.4: 2/2 — EBE >20% CA annoncé, CAF couvrant annuité EP, rentabilité d'exploitation solide selon prévisionnel

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

RE-COM: Aucun bail ni LOI signé pour l'hôtel; projet hôtelier greenfield sans contrat de distribution signé
Étude de marché positive (créneau mid-market Moorea sous-offrert) mais aucun engagement ferme
Incitations fiscales PF accordées (avril 2026) = signal favorable mineur
Score 2/10

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

RE-COM: Foncier terrain Moorea déclaré au patrimoine (860K€), suggère acquisition réalisée; mais aucune confirmation d'acte authentique dans le dossier
Permis de construire non mentionné comme obtenu ni purgé
Score 2/5 (acquisition probable sous promesse + DP en cours hypothétique)

B7 · Marché & Localisation 2.0/3

Score ajusté grâce aux données live: marché bureaux Paris declining (données live) non applicable ici — projet hôtelier Moorea PF
Tourisme Polynésie française porteur, créneau mid-market sous-representé à Moorea, incitations fiscales PF 2026
Marché établi et favorable pour ce segment spécifique
Score 2/3

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Aucune garantie de premier rang enregistrée — hypothèque 4e rang (foncier) et 2e rang (entrepôt) sans garantie réelle de rang 1; caution sous seing privé non notariée; sur prêt de 380K€

Points forts

✓Créneau hôtelier mid-market à Moorea identifié comme sous-offrert selon étude de marché.

✓EBE prévisionnel >20% du CA avec DSCR ~2x dès la première année d'exploitation.

✓Crowd représente seulement 13% du plan de financement global, exposition limitée.

✓Incitations fiscales polynésiennes approuvées en avril 2026, soutien institutionnel local.

✓Équipe technique compétente: architecte DPLG, MOE Pacifique 15 ans, consultant hôtelier PAC.

Risques identifiés

!Opérateur sans expérience hôtelière documentée; reconversion récente depuis secteur médical.

!Garanties de rang très faible (hypothèque 4e rang, caution non notariée); recouvrement incertain.

!Durée de 90 mois exceptionnellement longue pour crowdfunding; risque d'exploitation sur 7,5 ans.

!Aucun permis de construire confirmé obtenu ni purgé dans le dossier; chantier non démarré.

!Scoring interne C (Les Entreprêteurs) indique profil de risque crédit élevé selon propres critères plateforme.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.