Victor Hugo — Acquisition-revente de trois locaux commerciaux Paris 16ème

Bricks Marchand de biens Financé

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Victor Hugo — Acquisition-revente de trois locaux commerciaux Paris 16ème

Average

score / 100

Yield

8%/yr

Duration

24 months

Min. ticket

10 €

Amount raised

2.4 M€

Invest →

À propos

Opération de marchand de biens portant sur trois locaux commerciaux (319 m²) en pied d'immeuble haussmannien au 95 Avenue Victor Hugo et 4 rue Mesnil, Paris 16ème. L'opérateur GALANTE 1 (SAS créée en décembre 2025) vise une acquisition à 2,71 M€ et une revente à la découpe estimée à 4,54 M€ sous 24 mois, sans travaux. Financement structuré avec 950 K€ de fonds propres et 2,36 M€ collectés via Bricks à 8%/an.

Plateforme · 21.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Bricks agréée agrément AMF AMF N°fonds propres-2023-08, agrément en cours de validité, vérifié

A2 · Track Record 4.0/6

Défaut 0% → 6pts
Retard 5,38% (données live) → 4,5pts
Rendement réel non publié → 0pts
Score: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(0×0,2)=4,35 → arrondi 4/6
Pénalité stats incomplètes absorbée

A3 · Rigueur de sélection 3.0/4bon

Comité d'analyse documenté (immobilier, finance, structuration)
Processus détaillé sans taux de sélection publié

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Bricks indépendante, +700K utilisateurs, croissance saine, aucun signal de détresse plateforme
Pas d'actionnaire institutionnel, ~4 ans d'existence

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Délai réflexion 4 jours documenté (agrément AMF)
Comptes ségrégués via portefeuille électronique
Marché secondaire opérationnel via app.bricks.co

Projet · 38.0/75 (46.0 brut, red flags −8)

B1 · Instrument & Structure 9.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair

B1.2: 2/3 — Émetteur direct GALANTE 1, droit français

B1.3: 2/2 — Hypothèque 1er rang inscrite, rang documenté

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 4/4 — Deux dirigeants nommés avec fonctions, identifiables

B2.2: 2/5 — Joël Chatelet >20 ans immo, mais GALANTE 1 créée déc. 2025, 1ère opération marchand de biens

B2.3: 0/3 — Aucun historique sur Bricks ni autre plateforme

B2.4: 1/3 — Société créée 2025, capital 310€, aucun bilan disponible, gearing non évaluable

B3 · Garanties & Sûretés 11.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur 3 lots, majorée 20% accessoires

B3.2: 1/4 — Caution personnelle associés; GALANTE 1 capital 310€, garant non évalué financièrement

B3.3: 1/2 — Séquestre 6 mois intérêts documenté; aucun crédit bancaire identifié

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 51,9% (fourchette 40–55% → 4pts)

B4.2: 3/4 — fonds propres 950K€ = 29% prix acquisition (>25% → 3pts)

B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) <55% compense structurellement

B4.4: 1/2 — Marge brute 37% opération; marge nette après frais financiers ~10–13% CA HT

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun engagement d'acheteur documenté
Deux locaux loués (herboriste, opticien) assurent revenus partiels
Troisième lot en négociation
Marché liquide Paris 16e documenté

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier en cours d'acquisition (acte notarié prévu); FICI indique aucune demande administrative nécessaire (pas de travaux)
Opération achat-revente, acquisition sous conditions
RF6 non déclenché (marchand de biens: foncier pas encore acté → RF6 applicable)

B7 · Marché & Localisation 3.0/3✓ max

Paris 16e, marché commercial prime
Vacance commerciale Paris 5,8% (4,5% prime)
Luxe en croissance (30 ouvertures 2025)
Prix 10–13K€/m² locaux commerciaux cohérents avec cible

⚠ Alertes détectées · −13 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié sur projet de 2 360 000 € (>2M€) — financement 100% equity + crowd

Terrain pas encore acheté −3 pts

Foncier non encore acté à la date du dossier (RE-MDB) — acquisition en cours

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

hypothèque 1er rang documentée → B3.1 = 9 > 0

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang sur 3 lots commerciaux Paris 16e, couverture 100%

✓LTV 51,9% conservateur pour opération MDB commerciale parisienne

✓Apport fonds propres solide: 950K€ soit 29% du coût total

✓Localisation premium Paris 16e, marché commercial prime avec vacance faible

✓Marge brute opérateur de 37% offrant matelas de sécurité significatif

Risques identifiés

!GALANTE 1 créée en décembre 2025, capital social 310€, aucun bilan disponible — structure très récente

!Première opération MDB des dirigeants sous cette structure, sans historique sur plateforme

!Aucun financement bancaire: levier exclusivement crowd + equity, RF2 déclenché

!Foncier non encore acté à date du dossier: risque d'acquisition non réalisée

!Aucune pré-vente ni engagement acheteur documenté; revente à la découpe en 24 mois non garantie

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.