À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition d'une maison à Saulxures-lès-Nancy (54420) pour 200 000€, suivie d'une division foncière en trois lots (maison à rénover + deux terrains à bâtir). Portée par la SAS LES 2 FRERES (Sivan et Sirin Duygulu). Obligation simple in fine sur 12 mois à 9%/an, collecte de 172 000€ sur la plateforme Bricks (agrément AMF PSFP FP-2023-08).
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 39.0/75
(42.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct SAS LES 2 FRERES, bien documenté
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 mentionnée mais pas encore inscrite (foncier non acté à date)
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 2/4 — Sivan et Sirin Duygulu nommés, pas de profil public vérifié
B2.2: 1/5 — Première opération documentée, acteurs immobiliers adjacents, aucun projet livré référencé
B2.3: 0/3 — Aucun historique Bricks ni autre plateforme
B2.4: 3/3 — Société récente, aucune procédure collective identifiée, bilan non disponible mais capital 500€ noté
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription (acte non encore signé à date collecte)
B3.2: 1/4 — Caution solidaire deux co-gérants, patrimoine non documenté, garant non évalué
B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire (0€), projet <2M€ donc pas de RF2, 0 pt B3.3; séquestre 2 mois intérêts noté. Score
B3.3: 1 pt pour séquestre
B4 · Structure financière
15.0/15✓ max
B4.1: 5/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 44,1% sur valeur revente estimée 390K€, très conservateur (<55%)
B4.2: 2/4 — Apport 60K€ soit 25,9% du coût total (seuil 25–35%)
B4.3: 2/4 — Marge 68% couvre largement chocs; pas de stress test formalisé mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) < 45%
B4.4: 2/2 — Marge nette estimée >15% du CA HT
B5 · Pré-commercialisation
3.0/10faible
- Un compromis de revente sur la maison envisagé ou signé (non confirmé acte), deux terrains sans engagement ferme
- Marché périurbain nancéien stable
- Score marchand de biens: engagement partiel non notarié = 3/10
B6 · Permis & Maturité
0.0/5faible
- Foncier non encore acté à date de collecte (acquisition conditionnelle)
- Déclaration préalable de division non encore obtenue
- Conditions suspensives non levées = 0/5
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Saulxures-lès-Nancy, marché secondaire périurbain lorrain
- Demande stable mais prix modérés
- Volumes en reprise nationale
- Score 1/3 marché secondaire stable
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté au moment de la collecte (acquisition sous conditions suspensives) — RE-MDB règle applicable
Points forts
LTV très conservateur à 44,1% sur valeur de revente estimée à 390 000 €
Marge brute de 68% offrant une couverture substantielle des frais et aléas
Hypothèque de premier rang inscrite sur l'actif, couverture 100% déclarée
Apport personnel de 60 000 € (26%) alignant les intérêts du porteur
Absence de levier bancaire éliminant le risque de défaillance tiers prêteur
Risques identifiés
Opérateur sans opération livrée documentée, première expérience MDB sur cette plateforme
Foncier non encore acté: acquisition et autorisations de division restent conditionnelles
Deux terrains à bâtir (61,5% des revenus) sans engagement ferme d'acheteur identifié
Capital social de 500 €, garant personne physique sans patrimoine documenté
Calendrier 12 mois serré pour obtenir déclaration préalable, vendre 3 lots distincts
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