Bricks Immobilier commercial Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Complexe Bowling et Laser Game Torcy

Average

score / 100

Yield

8%/yr

Duration

24 months

Min. ticket

10 €

Amount raised

1.5 M€

Invest →

À propos

Acquisition des murs (930 000 €) et du fonds de commerce (330 000 €) du complexe de loisirs Le Crystana à Torcy (Saône-et-Loire), exploité depuis 1991, incluant bowling, laser game, bar et restauration. L'opération est portée par Experience Torcy 71 (SIRU 106515562), société nouvellement constituée portée par Paul Mandis et Nicolas Delfaut via Experience Groupe. Financement quasi-intégral par émission obligataire (98% du coût total), sans apport bancaire, avec travaux d'amélioration de 150 000 €.

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 37.0/75 (42.0 brut, red flags −5)

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) dédié (SASU), mais structure bi-entité SCI+SAS

B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 mentionnée, inscription en cours non confirmée

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Paul Mandis nommé, Nicolas Delfaut nommé, peu d'info publique vérifiable

B2.2: 2/5 — 2 opérations majeures, expérience loisirs 5-10 ans, mais aucun bilan

B2.3: 0/3 — Première opération sur Bricks

B2.4: 3/3 — Société créée récemment, aucune procédure identifiée

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription + nantissement titres enregistré

B3.2: 1/4 — Garant SCI nouvelle, fonds propres et bilan non disponibles

B3.3: 2/2 — Aucun partenaire bancaire mais projet <2M€, pas de RF2

B4 · Structure financière 6.0/15faible

B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~61% (1 529 000/2 510 000 biens+FDC)

B4.2: 0/4 — Financement quasi-total par dette, fonds propres opérateur non documentés

B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) <65% compense partiellement, pas de stress test formalisé

B4.4: 2/2 — EBE 100K€/575K€ CA = ~17%, TRI cible raisonnable

B5 · Pré-commercialisation 7.0/10

RE-COM: exploitation active depuis 35 ans, CA 575K€, 4 exercices bénéficiaires
Pas de bail signé post-acquisition mais continuité garantie
Score 7/10 — activité établie, pas d'engagement locatif formel

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

Acquisition sous compromis/en cours, déclaration préalable travaux non documentée formellement
Activité commerciale établie, DP probable pour aménagements
Score 3/5

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Torcy (71), bassin Le Creusot-Montceau, marché secondaire peu liquide
Local commercial spécialisé loisirs, acquéreurs limités
Peu de données comparables récentes sur ce segment

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Aucune garantie réelle sur ce projet −5 pts

Garantie hypothécaire limitée à 930K€ sur un prêt de 1 529 000 € — fraction fonds de commerce (330K€) couverte uniquement par nantissement de titres d'une SASU au capital de 100 €

Points forts

✓Activité établie depuis 35 ans, 4 exercices bénéficiaires consécutifs documentés.

✓Hypothèque rang 1 sur murs (930K€) et nantissement intégral des titres.

✓Séquestre travaux 150K€ avec déblocage sur factures, sécurité usage des fonds.

✓Monopole local documenté dans rayon 30 km sur bowling+laser game.

✓Clause de conservation des bénéfices 5 ans, protection des obligataires.

Risques identifiés

!Société émettrice créée depuis moins d'un an, capital social de 100 €, aucun bilan disponible.

!Financement à 100% par dette obligataire, absence totale d'apport en fonds propres documenté.

!Marché local commercial loisirs peu liquide, revente actif difficile en cas de défaut.

!Hypothèque limitée à 930K€ sur 1 529K€ levés — fonds de commerce non couvert par garantie réelle.

!Opérateur sans historique sur Bricks ni bilan audité, première opération de ce type sous Experience Groupe.

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.