À propos
Opération de marchand de biens à Vias (Hérault, 34450) portée par la SAS VIDAL (SIREN 901516344), dirigée par Thomas Francis Hervé VIDAL. Acquisition de 4 lots de copropriété (3 appartements + 1 local commercial, ~95 m²) pour 135 000 €, rénovation partielle (toiture), puis revente à la découpe. Financement obligataire de 93 000 € sur 7 mois à 9%/an, avec 2 lots pré-vendus sur 4.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 42.0/75
(45.0 brut, red flags −3)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple droit français, taux fixe
B1.2: 2/3 — Emprunt direct SAS VIDAL, bien documenté, droit français
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 prévue mais inscription non encore attestée à date du dossier
B2 · Opérateur & Track record
7.0/15faible
B2.1: 4/4 — Dirigeant Thomas Francis Hervé Vidal nommé, SIREN identifiable
B2.2: 1/5 — 10 ans expérience déclarée, aucune opération marchand de biens validée documentée, première opération sur plateforme
B2.3: 0/3 — Aucun historique sur cette plateforme
B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, bilan non fourni, capital 1 000€ très faible
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription sur actif identifié
B3.2: 1/4 — Caution personnelle Thomas Vidal, patrimoine non évalué, signature électronique non notariée
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <2M€ donc pas de RF2
B4 · Structure financière
10.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 50,3% (fourchette 40–55%/marchand de biens)
B4.2: 3/4 — 70 000€ fonds propres sur 163 000€ coût total = 42,9% (35–50%)
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formalisé mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 50,3% constitue coussin structurel modéré
B4.4: 1/2 — Marge 13,5% (norme marchand de biens 10–15%)
B5 · Pré-commercialisation
5.0/10
- Deux offres d'achat transmises sur 4 lots (50%), soumises à obtention financement acquéreurs
- Offres non notariées (rang 4), non comptabilisées à 100%
- Baux existants sur 2 lots
- Pré-commercialisation partielle sur marché littoral
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- Acquisition sous promesse de vente à date du dossier (foncier non encore acté)
- RF6 déclenché car marchand de biens avec foncier non acté
- Travaux non démarrés
- Score 3/5 réduit à compte tenu de la situation
B7 · Marché & Localisation
2.0/3
- Vias, commune littorale Hérault, marché résidentiel stable avec demande locative et investisseurs
- Marché secondaire établi, prix conformes aux comparables régionaux
- Tendance nationale stable selon données live
⚠ Alertes détectées · −3 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non encore acté à date du dossier (promesse de vente) — RE-MDB, acquisition non réalisée
Points forts
Hypothèque rang 1 prévue sur actif identifié avec couverture 145%
LTV de 50,3% offre un coussin de protection modéré
Deux lots pré-commercialisés sur quatre, stratégie de sortie engagée
Apport en fonds propres de 70 000€ (42,9% du coût total) attesté chez notaire
Séquestre de 6 mois d'intérêts et séquestre travaux 11 970€ protègent les premières échéances
Risques identifiés
Aucune opération MDB validée documentée pour l'opérateur, première expérience sur plateforme
Foncier non encore acté, acquisition sous promesse uniquement à date du dossier
Caution personnelle signée sous seing privé électronique, non notariée, solidité non évaluée
Diagnostics énergétiques F et G sur certains lots peuvent freiner revente et prixde sortie
Durée de 7 mois laisse peu de latitude en cas de retard de travaux ou de signature acquéreurs
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