Immeuble Foch Beauvais — 9%/an · 10 mois

Plateforme · 19.0/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
Score maximum applicable

A2 · Track Record 5.0/6bon

Défaut 0% → 6/6
Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5

A3 · Rigueur de sélection 2.0/4

Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
Score 2/4

A4 · Santé financière 2.0/4

Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
Pas d'actionnaire institutionnel identifié
Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
Score 2/4

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
Marché secondaire non mentionné → 0 pt

Projet · 45.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur, bien documenté droit français

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang mentionnée, inscription formelle non confirmée à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 7.0/15faible

B2.1: 2/4 — Dimitri Radziminski nommé, pas de profil public vérifié

B2.2: 1/5 — Expérience marchand de biens non documentée, première opération connue sur plateforme

B2.3: 0/3 — Aucun historique plateforme ni autre plateforme AMF

B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée, bilan très limité (capital 2000€), information financière insuffisante

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 7/9 — Hypothèque 1er rang en cours d'inscription sur actif identifié

B3.2: 1/4 — Caution personnelle Radziminski, patrimoine non évalué

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire, projet <2M€ donc pas RF2

B4 · Structure financière 10.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~53% (377K/710K coût total), seuil 55–65% → 3 pts marchand de biens

B4.2: 3/4 — Apport fonds propres 332 800€ soit ~47% du coût total, conforme 35–50%

B4.3: 2/4 — Pas de stress test explicite mais Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) <60% compense structurellement

B4.4: 2/2 — Marge nette 16% > 15% seuil marchand de biens

B5 · Pré-commercialisation 5.0/10

Deux lots vendus (115K€) + promesse signée 230K€ = 345K€ sur 825K€ CA = 42%
Entre 50% et 80% avec mix compromis/réservations
Lot médical 410K€ non engagé représente risque principal
Score 5/10 (juste sous 50% avec promesse)

B6 · Permis & Maturité 4.0/5bon

Foncier acquis sur fonds propres à l'acte
Travaux de mise en copropriété en cours / réalisés
Ventes déjà effectuées confirment l'état d'avancement
Score 4/5 marchand de biens foncier acté + travaux en cours

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Beauvais, ville moyenne (55 000 hab), marché secondaire stable
Local médical 410K€ = lot clé sans engagement
Marché stable mais peu de données récentes comparables
Score 1/3

Points forts

✓Hypothèque 1er rang sur actif identifié avec couverture 159% annoncée

✓Apport fonds propres significatif (332 800€ soit ~47% du coût total)

✓Séquestre de 10 mois d'intérêts sécurisant les premiers versements

✓Foncier acté, deux lots déjà vendus et promesse en cours (42% du CA)

✓Local professionnel loué générant 35 148€/an de revenus pendant le portage

Risques identifiés

!Local professionnel/médical estimé 410 000€ représente 50% du CA prévisionnel sans engagement ferme

!Opérateur peu documenté: capital social 2 000€, aucun historique MDB vérifiable

!Caution personnelle non notariée (signature électronique), patrimoine du dirigeant non évalué

!Marge prévisionnelle de 115 000€ (~16%) offre une réserve limitée face aux aléas commerciaux

!Marché de Beauvais secondaire, demande pour locaux professionnels médicaux non confirmée par données récentes

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.