À propos
Opération de marchand de biens portant sur l'acquisition, la division et la revente par lots d'un immeuble de 476 m² (10 lots) situé au 17 rue Richard Simon, 76200 Dieppe. L'opérateur est ROUEN INVEST IMMO (Valentin Jean), SASU au capital de 50€. Coût total 356 000€, revente attendue 504 000€, marge prévisionnelle 41,6%. Obligation simple in fine sur 8 mois à 9%/an, avec hypothèque rang 1 inscrite, séquestre intérêts et travaux, caution personnelle.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 35.0/75
(40.0 brut, red flags −5)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct opérateur (SASU dédiée), bien documenté droit français
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 mentionnée mais statut inscription non confirmé à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 2/4 — Valentin Jean nommé, dirigeant identifié, pas de profil public vérifiable fourni
B2.2: 2/5 — Aucune opération marchand de biens livrée documentée, transfert de compétence non prouvé
B2.3: 0/3 — Aucun historique sur Bricks ou autre plateforme AMF documenté
B2.4: 2/3 — Aucune procédure identifiée; capital social 50€, bilan non communiqué
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription (acte signé, formalité annoncée)
B3.2: 1/4 — Caution personnelle non notariée (sous seing privé électronique), patrimoine Valentin Jean non évalué
B3.3: 1/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <2M€ donc RF2 non déclenché
B4 · Structure financière
10.0/15
B4.1: 4/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 318K/356K coût total = 89% (Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) sur acquisition: 318K/258K = 123%, mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) 318/356 = 89%, seuil marchand de biens sur acquisition >75% → score 3/5 ajusté). Score ajusté: Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) acquisition = 318K/258K hors frais = 123% → risque élevé
B4.2: 1/4 — Apport fonds propres 38K€ sur 356K total = 10,7% (seuil marchand de biens 15–25%)
B4.3: 2/4 — Marge 41,6% confortable; pas de stress test formel mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) faible compense
B4.4: 2/2 — Marge nette prévisionnelle >15% du CA HT (148K€/504K€ = 29,4%)
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- marchand de biens: aucune promesse signée sur les lots, marché Dieppe peu documenté en termes de liquidité, volumes en forte baisse
- Produit standard centre-ville mais aucun engagement acheteur
B6 · Permis & Maturité
4.0/5bon
- Arrêté non-opposition DP 76 217 2200281 délivré le 17/01/2023 (purgé)
- Foncier en cours d'acquisition (financement crowd = acquisition)
- Acquisition non encore actée à date dossier → score 3/5
- Foncier sous financement crowd = acquisition prévue, DP purgée → 4/5
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Dieppe: marché secondaire Seine-Maritime, prix €2,400–€4,000/m² centre
- Volumes -59,83% en 2 ans, croissance +0,1% sur 12 mois
- Marché stabilisé mais peu liquide, ville moyenne littorale
- Score 1/3
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Ratio prêt/valeur trop élevé
−5 pts
LTV calculé à 123% sur prix d'acquisition (318K€ levée / 258K€ acquisition) — ratio prêt/valeur acquisition très élevé sur opération MDB
Points forts
Marge prévisionnelle élevée de 41,6% offrant un coussin de sécurité confortable.
Hypothèque rang 1 prévue + séquestre intérêts 6 mois + séquestre travaux 50K€.
Durée courte de 8 mois limitant l'exposition temporelle.
Déclaration préalable de division obtenue et purgée depuis 2023.
Taux 9%/an dans la norme RE-MDB, pas de surenchère de rendement.
Risques identifiés
LTV sur prix d'acquisition de 123% : financement crowd couvre intégralement l'achat et les frais.
Aucune opération MDB livrée documentée pour Valentin Jean, premier projet sur plateforme.
Capital social de 50€ et bilan non communiqué ; solidité financière opérateur non vérifiable.
Caution personnelle non notariée (signature électronique), patrimoine dirigeant non évalué.
Volumes de transactions en forte baisse à Dieppe (-59,83% sur 2 ans), liquidité revente incertaine.
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⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.