À propos
Opération de marchand de biens portant sur un immeuble R+4 de 14 lots situé au 6 rue Polonceau, 75018 Paris. L'opérateur 49 PI (Alexandre Tzarowsky) prévoit l'acquisition, une rénovation lourde et la revente à la découpe des lots. Coût total 2 984 000 €, collecte obligataire de 2 584 000 € sur 12 mois.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 33.0/75
(41.0 brut, red flags −8)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple à taux fixe droit français
B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) 49 PI dédié, émetteur distinct, mais capital 100€ minimal
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 mentionnée, inscription formelle non confirmée à date dossier
B2 · Opérateur & Track record
6.0/15faible
B2.1: 2/4 — Dirigeant Alexandre Tzarowsky nommé, sans profil public vérifié
B2.2: 1/5 — Société société dédiée (SPV) sans historique marchand de biens documenté; première opération
B2.3: 0/3 — Aucun historique Bricks ni autre plateforme
B2.4: 3/3 — Aucune procédure identifiée, bilan société dédiée (SPV) non disponible (société récente)
B3 · Garanties & Sûretés
10.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription + séquestre 12 mois intérêts
B3.2: 1/4 — Caution personnelle Tzarowsky non notariée, patrimoine non évalué
B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, projet <2M€ structurellement, pas de RF2
B4 · Structure financière
9.0/15
B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~87% (2584/2984), dépasse 75% seuil marchand de biens → 2pts; RF7 déclenché car >85%
B4.2: 1/4 — Apport fonds propres 400K€ soit ~13,4% du coût total, fourchette 15-25%
B4.3: 2/4 — Pas de stress test formel; Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) élevé ne compense pas
B4.4: 2/2 — Marge prévisionnelle 23,3% (694K/2984K) > 15%
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- marchand de biens: aucun engagement de vente documenté, immeuble en rénovation lourde nécessaire
- Marché parisien liquide mais aucune promesse signée
- Score 2/10 — produit standard sur marché liquide
B6 · Permis & Maturité
3.0/5
- marchand de biens: foncier non encore acté confirmé dans le dossier (acquisition prévue)
- Travaux non démarrés
- RF6 déclenché (marchand de biens, foncier non acté)
- Score B6: 0 → mais acquisition sous promesse avec acte prévu chez notaire; score 3 si foncier acté + travaux non démarrés applicable conditionnellement
- Score prudentiel 0
B7 · Marché & Localisation
3.0/3✓ max
- Paris 18e intra-muros, marché profond et liquide
- Données live: prix médian €11,001/m², offre structurellement contrainte
- Prix sortie estimé ~7,356€/m² sur 500m² — sous médiane du marché
- Score ajusté grâce aux données live: marché premium Paris intramuros confirmé
⚠ Alertes détectées · −8 pts déduits
Terrain pas encore acheté
−3 pts
Foncier non acté sur opération RE-MDB — acquisition non encore réalisée à l'acte notarié
Ratio prêt/valeur trop élevé
−5 pts
LTV calculé à 86,6% (2 584 000€ / 2 984 000€) — dépasse le seuil de 85% sur actif immobilier
Points forts
Hypothèque de premier rang sur l'actif parisien, couverture 120% du principal
Séquestre 12 mois d'intérêts garantissant les premiers paiements aux investisseurs
Paris 18e intra-muros: marché profond, offre structurellement insuffisante
Marge prévisionnelle opérateur élevée (23,3%), prix sortie sous médiane du marché
Séquestre travaux débloqué sur factures, réduisant le risque de détournement
Risques identifiés
Foncier non acté à date du dossier: acquisition pas encore réalisée chez notaire
LTV de 86,6% élevé pour un RE-MDB; financement quasi-intégral par dette obligataire
Rénovation lourde avec désordres structurels documentés (façades, planchers, caves)
Caution personnelle Tzarowsky signée sous seing privé, non notariée, patrimoine non évalué
SPV 49 PI sans historique opérationnel, aucune opération MDB antérieure documentée
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