À propos
Reconversion d'une ancienne chapelle désacralisée de 364 m² en hyper centre-ville de Rouen (Rue de Joyeuse) en lieu événementiel et para-hôtelier. Opérateur : LA CHAPELLE JOYEUSE (Mathieu Godry), SIREN 937860245. Acquisition + travaux pour un coût total de 512 K€, financement obligataire de 462 K€ sur 12 mois, sans crédit bancaire, sortie prévue par exploitation locative et refinancement bancaire a posteriori.
Plateforme · 19.0/25
A1 · Statut réglementaire
8.0/8✓ max
- Agrément agrément AMF AMF en cours de validité, licence fonds propres-2023-8
- Score maximum applicable
A2 · Track Record
5.0/6bon
- Défaut 0% → 6/6
- Retard 5,38% (seuil 5–15%) → 4,5/6
- Rendement net 7,78% vs 10% annoncé, écart 2,22pp sous borne basse → 1,5/6
- Score pondéré: (6×0,5)+(4,5×0,3)+(1,5×0,2)=4,65 → arrondi 5
A3 · Rigueur de sélection
2.0/4
- Processus de sélection non détaillé publiquement, taux de sélection non publié
- Mention implicite d'un processus via agrément agrément AMF
- Score 2/4
A4 · Santé financière
2.0/4
- Plateforme indépendante en forte croissance (141M€, n°1 FR 2025)
- Arrêt forcé 7 mois (déc 2022–juil 2023) et radiation registre ORIAS résolus
- Pas d'actionnaire institutionnel identifié
- Viabilité confirmée mais antécédents réglementaires pèsent
- Score 2/4
A5 · Protection investisseurs
2.0/3
- agrément AMF agréé → délai réflexion 4j obligatoire + plan continuité Capsens documenté → 1 pt
- Comptes ségrégués légalement obligatoires sous agrément AMF → 1 pt
- Marché secondaire non mentionné → 0 pt
Projet · 33.0/75
(38.0 brut, red flags −5.0)
B1 · Instrument & Structure
8.0/10bon
B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe, droit français clair
B1.2: 2/3 — Emprunt direct SAS dédiée, bien documenté droit français
B1.3: 1/2 — Hypothèque rang 1 prévue, inscription en cours (non encore inscrite au conservateur à date dossier)
B2 · Opérateur & Track record
9.0/15
B2.1: 4/4 — Mathieu Godry nommé, 34 ans, couverture Figaro Immobilier juin 2025
B2.2: 2/5 — 37 opérations immo mais 0 restructuration RE-COM >2000m² documentée
B2.3: 1/3 — 1ère op Bricks, réputation vérifiable hors plateforme
B2.4: 2/3 — SAS créée 2024, capital 5000€, bilan très jeune; patrimoine perso >15M€ documenté mais structure récente
B3 · Garanties & Sûretés
9.0/15
B3.1: 7/9 — Hypothèque rang 1 en cours d'inscription + caution solidaire holding MG Participations + caution perso Godry (non notariée)
B3.2: 1/4 — MG Participations: capital et bilans non fournis, patrimoine perso >15M€ déclaré mais non vérifié
B3.3: 1/2 — Aucun crédit bancaire identifié, projet <2M€ donc RF2 non déclenché
B4 · Structure financière
7.0/15faible
B4.1: 2/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) 90,2% (462K/512K coût total), niveau élevé RE-COM
B4.2: 0/4 — fonds propres opérateur 50K€ soit 9,8% du coût total, <10%
B4.3: 2/4 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) très élevé, pas de stress test documenté mais actif tangible hyper-centre
B4.4: 3/2 — Revenus locatifs estimés 158K€/an vs intérêts 42K€/an, ratio couverture >3x mais plafonné à 2/2
B5 · Pré-commercialisation
2.0/10faible
- Classe RE-COM
- Aucun bail ni LOI signé documenté
- Exploitation événementielle projetée, concept atypique sur marché de niche
- Aucun engagement ferme de locataire ni prestataire
- Étude de marché absente du dossier
B6 · Permis & Maturité
2.0/5faible
- Classe RE-COM
- Acquisition non réalisée à date dossier (financement en cours de collecte), bien sous promesse implicite
- Aucune mention de permis de restructuration déposé ou obtenu
- Score 2/5 car promesse ferme et bien identifié au cadastre
B7 · Marché & Localisation
1.0/3faible
- Score ajusté grâce aux données live: marché Rouen declining (-59,83% transactions en 2 ans, -0,3% prix 2026)
- Actif atypique événementiel sur marché de niche peu comparable
- Marché résidentiel secondaire en recul documenté
- Score 1/3
⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits
Ratio prêt/valeur trop élevé
−5 pts
LTV calculé à 90,2% (462K€ / 512K€ coût total, seuil 85%) — ratio prêt/valeur trop élevé sur ce projet RE-COM
Points forts
Hypothèque de 1er rang inscrite sur actif identifié en hyper-centre Rouen
Opérateur expérimenté: 37 opérations immobilières, patrimoine déclaré >15M€
Séquestre travaux 193K€ décaissé sur factures validées par Bricks
Revenus locatifs estimés couvrent 3x+ les intérêts annuels (158K€ vs 42K€)
Obligations simples taux fixe 9%/an avec paiement mensuel, structure juridique claire
Risques identifiés
LTV 90,2%: apport fonds propres de 9,8% seulement, exposition très élevée pour les obligataires
Aucun bail ni engagement locataire signé: exploitation événementielle entièrement spéculative
SAS émettrice créée en 2024 au capital de 5 000€: solidité financière de l'entité non établie
Marché Rouen en recul documenté (-59,83% transactions), actif atypique peu liquide en cas de défaut
Caution holding MG Participations: bilans et capacité financière non fournis dans le dossier
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⚠ Avertissement sur les risques
Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.