58 Saint-Lazare — 14.9%/an · 30 mois

Plateforme · 21.4/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Anaxago Capital détient agrément agrément AMF AMF fonds propres-2023-25 vérifié et en vigueur depuis novembre 2023

A2 · Track Record 3.4/6

Score ajusté grâce aux données live: taux défaut 12.01% (1.5/6), retard >90j 13.53% (4.5/6), TRI net 9.8% conforme fourchette annoncée (6/6)
Moyenne pondérée (1.5×0.5 + 4.5×0.3 + 6×0.2) = 3.4/6

A3 · Rigueur de sélection 3.0/4bon

Comité d'investissement documenté, analyse indépendante mentionnée, mais taux de sélection non publié

A4 · Santé financière 4.0/4✓ max

Plateforme régulée agrément AMF depuis 2012, volume financé >823M€, track record 348+ projets, aucun signal détresse plateforme elle-même

A5 · Protection investisseurs 3.0/3✓ max

Délai réflexion 4 jours obligatoire agrément AMF documenté
Comptes ségrégués via PSP tiers
Marché secondaire non opérationnel sur ce type obligation convertible

Projet · 21.0/75 (32.0 brut, red flags −11)

B1 · Instrument & Structure 5.0/10

B1.1: 2/5 — obligation convertible sans garantie réelle, subordination non documentée

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) dédié SAS Objectif Construction 254, droit français clair

B1.3: 1/2 — Rang prioritaire revendiqué non formellement enregistré

B2 · Opérateur & Track record 9.0/15

B2.1: 3/4 — Ambra Capital et UL Immo nommés, fonctions précisées, mais profils dirigeants en annexe non reproduits

B2.2: 4/5 — UL Immo track record value-add parisien documenté, 1-2 opérations d'envergure

B2.3: 1/3 — 1ère opération sur Anaxago

B2.4: 1/3 — SAS 58 Saint-Lazare capital 10€, pas d'historique financier disponible

B3 · Garanties & Sûretés 4.0/15faible

B3.1: 2/9 — obligation convertible sans hypothèque ni nantissement enregistré; caution personnelle non notariée implicite via co-investissement UL Immo

B3.2: 1/4 — Garant non évalué financièrement, société dédiée (SPV) sans bilan

B3.3: 1/2 — Engagement bancaire conditionnel (comité bancaire non validé définitivement)

B4 · Structure financière 9.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) sur valeur vénale: crowd 4.5M€ / actif 22.85M€ ≈ 20%; total dette + crowd vs valeur sortie non disponible, mais ratio partiel favorable

B4.2: 3/4 — 37% fonds propres associés engagés (>20%)

B4.3: 2/4 — Marge 6.1M€ sur coût total ~30.55M€; stress test non présenté mais Loan-to-Cost (ratio prêt/coût total) très faible

B4.4: 1/2 — TRI brut cible 14.9%, marge nette 6.1M€ soit ~20% du coût total

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

Aucun bail ni LOI signé à ce stade
Actif vacant, stratégie locative post-travaux, aucun engagement ferme locataire
Marché bureaux QCA demande soutenue sur prime mais aucune pré-commercialisation

B6 · Permis & Maturité 2.0/5faible

Acquisition sous promesse de vente signée (non actée à ce stade, closing juillet 2026)
Permis de construire non déposé (dépôt prévu 4 mois post-acquisition)
Acquisition non réalisée mais sous promesse ferme + permis en cours de préparation

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

Score ajusté grâce aux données live: marché bureaux IDF en crise (market_trend=declining), demande -15% T1 2026, vacance francilienne 10.8%
QCA 5.7% vacance stable mais offre +39%
Loyer cible 1000€/m² ambitieux vs prime 1220€/m² mais marché sélectif

Points forts

✓Localisation prime QCA Saint-Lazare, actif rare avec 757 m² d'extérieurs privatifs

✓Partenaire bancaire engagé à 63% du financement total, alignement fort

✓37% de fonds propres associés engagés, co-investissement UL Immo aligné

✓Actif libre de toute occupation, exécution sans friction locative

✓Certification environnementale multi-labels (BREEAM, Biodiversity, Wiredscore) ciblée

Risques identifiés

!Instrument OCA sans garantie réelle inscrite, subordination non documentée

!Acquisition non encore actée (promesse signée, closing visé juillet 2026)

!Aucun locataire ni LOI signée; loyer cible 1000€/m² dépend d'un marché sélectif

!Marché bureaux IDF en déclin structurel (-15% demande T1 2026, vacance 10.8%)

!Permis de construire non déposé, aléa calendaire sur actif patrimonial classé