ClubFunding Marchand de biens Financé

Ce projet est clôturé. L'analyse ci-dessous reflète les informations disponibles au moment de la souscription et n'a pas été mise à jour.

Duplex Saint Mandé

Average

score / 100

Yield

12%/yr

Duration

24 months

Min. ticket

—

Amount raised

1.6 M€

Invest →

À propos

Acquisition et transformation d'un actif de bureaux de 320m² à Saint-Mandé (94) en deux appartements duplex résidentiels, dans le cadre d'une opération de marchand de biens. L'opérateur DO STRATEGIES (via la NEWCO SAS NEF) vise une revente à 9 000€/m² pour un CA total de 2 880K€. La DP a été obtenue mais n'est pas purgée au moment de l'intervention.

Plateforme · 17.5/25

A1 · Statut réglementaire 8.0/8✓ max

Agrément agrément AMF AMF en cours de validité au titre du règlement européen 2020/1503
Statut le plus élevé de la grille
Score ajusté grâce aux données live: confirmation agrément agrément AMF actif

A2 · Track Record 3.5/6

Score ajusté grâce aux données live: défaut 0.09% (<1%) → 6 pts; retard >6 mois 32.23% (30–50%) → 1.5 pts; rendement réel vs annoncé N/C → 0 pts
Calcul: (6×0.5)+(1.5×0.3)+(0×0.2)=3.45, arrondi 3.5/6

A3 · Rigueur de sélection 1.0/4faible

Aucun taux de sélection publié ni description détaillée du processus identifiée dans les données disponibles
Plateforme ancienne (depuis 2015) et reconnue sur le marché français

A4 · Santé financière 3.0/4bon

Plateforme indépendante, opérationnelle depuis 2015 (9+ ans), >1Mds€ financés, aucune procédure collective contre ClubFunding elle-même
Les retards du portefeuille relèvent de A2, pas de A4
Signal de stress au niveau plateforme absent

A5 · Protection investisseurs 2.0/3

Agrément agrément AMF → délai de réflexion 4 jours + plan continuité obligatoire (1 pt)
Comptes ségrégués via PSP tiers supposés conformes agrément AMF (1 pt)
Marché secondaire non documenté dans les données disponibles (0 pt)

Projet · 38.0/75

B1 · Instrument & Structure 8.0/10bon

B1.1: 5/5 — Obligation simple taux fixe droit français

B1.2: 2/3 — société dédiée (SPV) SAS NEF (NEWCO) dédié, droit français clair

B1.3: 1/2 — Hypothèque 1er rang documentée, inscription formelle non encore confirmée à date dossier

B2 · Opérateur & Track record 6.0/15faible

B2.1: 2/4 — Delphine Ossant nommée, dirigeante, sans profil public détaillé

B2.2: 2/5 — DO STRATEGIES créée 2020, quelques opérations marchand de biens, track record partiel visible

B2.3: 1/3 — Première opération sur ClubFunding documentée

B2.4: 1/3 — Comptes 2025 non disponibles, bilan tendu non évaluable

B3 · Garanties & Sûretés 10.0/15

B3.1: 9/9 — Hypothèque 1er rang inscrite sur actif, garantie réelle principale

B3.2: 1/4 — Caution personnelle dirigeante, patrimoine non documenté quantitativement

B3.3: 0/2 — Aucun partenaire bancaire identifié, montant >2M€ (1,615M€ crowd seul)

B4 · Structure financière 8.0/15

B4.1: 3/5 — Loan-to-Value (ratio prêt/valeur actif) ~56% (1,615K€ / 2,880K€ CA cible), zone 55–65%

B4.2: 1/4 — Apport fonds propres opérateur non précisément documenté, financement quasi-intégral par dette crowd

B4.3: 2/4 — Scénario repli bureaux documenté, marge nulle mais remboursement crowd assuré

B4.4: 2/2 — Marge nette 14% du CA

B5 · Pré-commercialisation 2.0/10faible

B5: 2/10 — Aucun engagement signé sur les deux duplex
Commercialisation par agence locale non démarrée
Marché liquide documenté à Saint-Mandé mais aucune réservation ni promesse acheteur

B6 · Permis & Maturité 3.0/5

B6: 3/5 — Foncier sous promesse (réitération août 2025, non encore acté), DP obtenue mais non purgée
Recours administratif possible
Acquisition non encore réalisée à date du dossier

B7 · Marché & Localisation 1.0/3faible

B7: 1/3 — Saint-Mandé marché secondaire stable (9 661€/m² appart), en légère baisse depuis 2022
Prix exit 9 000€/m² dans fourchette mais volume >1,2M€ rare
Ralentissement volumes (-30% sur 2 ans) et taux élevés limitant capacité acheteurs

⚠ Alertes détectées · −5 pts déduits

Pas de financement bancaire −5 pts

Aucun partenaire bancaire identifié sur projet de 1 615 000€ (>2M€ seuil non atteint, mais montant crowd seul dépasse 1,6M€ sans levier bancaire — seuil RF2 non applicable strictement car <2M€ crowd)

Points forts

✓Hypothèque de 1er rang inscrite sur l'actif, garantie réelle solide

✓Marge nette opérateur de 14%, confortable pour une opération MDB

✓Localisation premium Saint-Mandé, proximité Paris et Vincennes

✓Changement de destination créateur de valeur (bureaux→résidentiel duplex)

✓Séquestre de coupons 9 mois et réserve cash 3 mois en protection investisseur

Risques identifiés

!⚠ CROWDREVOLT: projet référencé sur la liste CrowdRevolt, signalant des mécontentements d'investisseurs

!Foncier non encore acté à date du dossier (réitération prorogée à août 2025)

!DP obtenue non purgée: risque administratif de recours tiers

!Aucune pré-commercialisation des deux duplex, risque d'illiquidité à 9 000€/m²

!Comptes 2025 DO STRATEGIES indisponibles, solidité financière opérateur non vérifiable

⚠ Avertissement sur les risques

Investir en crowdfunding comporte un risque de perte partielle ou totale du capital, ainsi qu'un risque d'illiquidité. Selon le baromètre France FinTech / Forvis Mazars 2025, 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 4 à 6 % entraînent une perte définitive. Ne placez jamais plus de 5 à 10 % de votre patrimoine en crowdfunding et diversifiez sur au moins 10 projets. CrowdPickr est un service d'information indépendant, non agréé en tant que conseiller en investissement. Les analyses présentées ne constituent pas un conseil en investissement personnalisé.